小区会所产权的归属

　　日前，在松江区某小区业主多次反对下，开发商仍将小区会所出卖给第三方开办幼儿园。笔者以为，开发商的说辞值得商榷。

　　小区会所产权的归属

　　殷骏

　　日前，在松江区某小区业主多次反对下，开发商仍将小区会所出卖给第三方开办幼儿园。对此，开发商给出的理由有两个，一是该会所产权证上登记的产权所有人为开发商，二是幼儿园属于公益机构，也为小区居民提供服务。会所这一事物最早产生于17世纪的欧洲上流社会，其主要的功能是供人民纵论国家社会大事、聚会亲朋及休闲娱乐。西风东渐，时至今日，商业小区的会所仍然保留了聚会亲朋、休闲娱乐的功能。

　　笔者以为，开发商的说辞值得商榷。第一，建成后的会所就其性质而言应属小区公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。第二，会所所占的土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。第三，关于会所产权的归属问题，如有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商所有。在公共配套设施发生的费用已经计入商品房成本的基础上，开发商再行销售的行为有违诚实信用原则。

　　在本次事件中，如完全按照开发商的主张处理，则在会所整体出让给第三方开办幼儿园后，已经分摊了会所建造费用和会所建造面积的小区居民仍然对于会所既无所有权又无使用权，这是明显违背民法上自愿公平、等价有偿的基本原则的。而即使业主的孩子入托幼儿园，也不是作为业主孩子的身份，只是以社会上的一般孩子的身份，毕竟该幼儿园是面向社会招生的。因此，即使产权归属开发商，在分摊了会所等区内设施建造成本和面积的情况下，在开发商出卖这些设施且获得利益时应给予业主以一定补偿。

　　而认为产权应归属开发商所有的观点的主要依据是上海市于2012年发布的《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》。该通知的第2条明确规定了会所所有权的归属：“会所所有权的归属，应当由房地产开发企业与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确。合同未约定或者约定不明确的，会所所有权为房地产开发企业所有。”我们知道，商品房销售合同在性质上属于格式合同，是开发商预先拟好，后由开发商与业主共同签署的。这份合同里一般不会包含针对小区内会所产权归属的专项规定，而如果买房人不主动提出就会所的归属另做约定的，开发商基本不会主动向买房人告知、说明此事的。如此一来，事实上，对于会所的产权归属都会属于上述通知第2条所规定的“合同未约定的产权归开发商所有”的情况，这正中开发商的下怀。可见，该通知第2条应作如下修改：会所所有权的归属，应当由房地产开发企业与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，约定产权归属房地产开发企业的，应确保业主的合法权益不受损失。合同未约定或者约定不明确的，会所所有权为小区业主所有。