两会思想众筹 | 改进推进旧住房更新改造 陈永亮委员一口气出了8个“点子”

新民晚报讯 （记者 江跃中）近年来，在市委、市政府的大力支持下，市、区相关部门坚持以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，出台了一系列相关政策，并通过不断探索和实践，形成了涵盖厨卫改造、成套改造、加装电梯、二次供水改造等工程的综合型改造模式，每年改造规模已超1000万平方米，受益群众超过20万户。但市政协委员陈永亮委员认为，“旧住房更新改造仍有一些不足之处，需要在今后的实践过程中改进推进。”他通过提案，一口气出了8个改进“点子”。

图说：陈永亮委员。张龙 摄

陈永亮分析指出，目前上海旧住房更新改造最主要的困境，在于缺乏项目盈亏平衡机制，项目资金来源主要为政府专项拨款或财政贴补，对社会资本缺乏吸引力。而一旦涉及既有住房加装电梯这类需要居民“自掏腰包”的更新项目，出于更新后的利益重新分配等因素，群众工作往往难以协调。

另外，从一些完成住房更新改造的老旧小区物业管理情况来看，由于物业管理水平不高、维修成本上升、日常监管缺位等因素，原有物业管理机制难以满足小区日常维护以及周期性更新的要求。

对此，陈永亮提出了8条建议：

建立工作专班，统筹小区改造。专班包括党群工作专班、规划土地专班、资金整合专班、拆违和管网整治专班、工程建设专班、公共服务配套专班、物业管理专班，从而打通跨部门协调壁垒，形成高效的工作机制。

增加建筑容量，吸引社会资本。允许既有建筑适当“长高长胖”，允许实施容积率转移，允许改变部分土地或房屋使用性质，用于建设配套商业、保障性租赁住房等，允许通过公共服务设施增加经营性收入。

推广PPP模式，统一改管主体。采取“市场运作、改管一体”的方式推进旧住房更新改造，通过提供专项贷款政策支持、承诺配套商业优先经营权等方式，激励更多企业作为改造、管理统一主体，负责项目投融资、建设、运营、后续维护等阶段全过程管理。

完善补偿机制，加强政策宣传。制定具体实施细则，明确拆除重建、抽户改造、加装电梯等不同类型旧住房更新项目的前期工作居民补偿方式及补偿标准。 

丰富更新内容，重视里子工程。通过提供多元化的公共服务，满足居民对社区文化、社区商业、社区养老、社区医疗的多层次需求，让小区回归富有“烟火气”和“人情味”。

推出自费内容，贴合居民需求。可通过“政府补贴+社会投资+居民自担”的模式，推出供居民自由选择的“自费可选包”，如适老化改造、高标准厨卫配置等。 

加强物业管理，物管质价相符。对于经综合改造后已具备商品房条件的直管公房，应加快转型为售后公房，并同步成立业主委员会，实施“质价相符”的物业管理模式。 

推进社区物联，实现社区共治。研究出台《老旧小区智慧化改造技术导则》，以物联网、大数据、5G、人工智能、云计算等信息技术为手段，通过智能电梯、风险监控、智慧泊车、社区综合服务平台等应用场景落地，实现“纵向到底，横向到边”的智慧型物联小区改造，同时，物业管理单位通过线上平台实时接受小区居民意见和监督，真正实现社区共建、共治、共享。