促进租房市场合规发展 给租客一个安稳的“家”

图说：9月初，住建部发布了关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知 图来源/东方IC

近来，长租公寓市场可谓“雷声”阵阵。

又有一名消费者向媒体反映自己租住的公寓跑路了。“我和乐居公寓签了一年租约，一次性付清了房源一年的租金，共计7万元。到现在，我只住了四个月，却被告知公寓已经跑路了，对接的工作人员也已经离职。和我有一样遭遇的租客并不是少数。”林雪儿（化名）如此说道。

之所以用了“又”，显然是因为林雪儿的经历并不是一个孤立的案例。

在刚刚过去的国庆假期期间，成都市双流区的张鹏(化名)忙于寻找出租房屋，同时密切关注维权组织的这一消息。5月初，他付给长租公寓巢客遇家公司一年租金2万多元。到了8月初，他能见到的只有公司空荡荡的大楼。

被骗的远不止于他们

“租客已交的房租预付款不见，房东也被欠了大批付款。”发生在林雪儿和张鹏身上的事情，在全国范围内正在被复制粘贴着。

记者了解到，从2018年开始，长租公寓就跟“爆雷”这两字紧密绑定在了一起。即便到了2020年，全国各地长租公寓爆雷事件也依旧频出：友客、巢客、岚越、城璞等品牌相继被曝公司资金断裂后破产跑路。

面对这样的“坑”，房东关心的是房子能否立马收回，或者能否要求公司或租户继续支付租金。租户关心的是房子能否继续租住，或者能否退回剩下租金和押金。

可以说，双方都是爆雷事件的受害者。一旦遇到平台“卷钱跑路”，租客就会面临着艰难的维权境地。

跑路平台的经营模式有些类似

仔细追溯这些出事的长租公寓，不难发现其共性：都是因为“高收低租”的经营模式出了问题，导致翻车。

所谓“高收低租”，即租赁公司以高价从房东处收取房源，再以低价出租。比如，一个房东打算以6000元的价格出租一套房，长租公寓以6500元的价格拿到房源，再以5000元转给租客。

是不是觉得这些房屋租赁公司像是在做慈善？其实不然。

有媒体在此前的报道中指出，长租公寓企业如此不计成本高价收房，并非没有条件，通常房东要和他们签署一年以上的出租合同，但对应的租金只能1个月1付。通过收租户一年租金，给房东一个月的租费，就得到了11个月的“时间差”。如果房源足够多，对于企业而言更是堪比获得一次大额融资。

此类“高收低租”的现象在行业内现在也可谓比比皆是。来自贝壳研究院的统计数据显示，2020年上半年，有七成经营不善的长租公寓，都是因为此种“高收低出”模式。受疫情影响，这些长租公寓品牌的资金链问题更是被急剧放大。

强监管正迈步走来

问题频现，呼吁加大监管力度的声音也随之骤然响起。

“监管有望终结行业中的种种乱象，给正常经营的企业创造更好的环境。”有业内人士认为，强力的监管措施也有助于长租公寓行业长期健康的发展。

事实上，监管已在路上，自8月底长租公寓接连爆雷以来，多地已经提示风险并发布相关文件。

9月初，住建部发布了关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，涉及“租金贷”等热点问题，对长租公寓“高进低出”“长收短付”等经营风险亦做出相关规定。明确提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

监管措施之外，消费者自身加强警惕性也必不可少。

艾媒咨询分析师指出，租客在租房时，应尽量选择经营规范、实力较强的中介机构；签订合同时，要仔细查看各类协议文本，谨慎签字并妥善保护个人信息，谨防掉入披着“贷款”“分期”外衣的“租金贷”陷阱。

未来：长租公寓企业与行业都需要更健康的运行规则

随着频频发生跑路事件而衍生出的负面效应以及各地的风险提示和监管收紧下，未来的长租公寓还是门好生意吗？

在业内人士看来，国内的长租公寓运营还在起步阶段，如果再多几年的摸索，机构对运营的方向更加清晰，在政策的倾斜下，未来长租公寓仍有机会。

易居房地产研究院总监严跃进近日在接受媒体采访时表示：“这个现状不完全说是因为企业的原因，可能整个行业也是有问题的。此前长租公寓遇到了包括高进低出等等一些市场乱象，市场现在有所整顿，也防范了经营风险。当前对于租赁市场来讲，租赁需求对于长租公寓依赖程度是不高的，或者说粘性是不大的，使得长租公寓经营方面有困难，整个租金收入相对不高，同时多元化的收入渠道也不多。”

在严跃进看来，如果想要持续发展长租公寓这样一种模式，企业与行业都需要更健康的运行规则。“首先从企业角度来说，应该更加规范经营，积极做好企业内部的财务融资、房源收购等工作；从行业角度来讲，要进一步给予支持，包括财政补贴、加大宣传，让更多买房的住房的相关人员关注租赁市场，给予租赁市场尤其是一些品牌的上市公司、长租公寓的上市公司更大的关注，促进长租公寓企业的发展和整个行业的发展。”严跃进说。