瑞银：中国内地奢侈品商场数量未来5年会翻倍

新民晚报讯（记者  连建明）在疫情和网购影响下的中国购物中心会如何发展？瑞银内地/香港房地产研究主管林镇鸿6月3日发表自己的看法，他认为未来5年，中国内地奢侈品商场的数量将会翻倍；轨道交通+物业的TOD模式将会变成新的发展模式，这个行业未来规模将达到18万亿元。

在6月3日瑞银举行的媒体电话会议上，林镇鸿发布了中国购物中心深度研究报告，瑞银看好中国内地购物中心发展，他谈了未来5年的5个判断。

一是中国内地奢侈品商场的数量将会翻倍。其实在疫情之前，奢侈品消费回流的趋势已经在发生，2018年奢侈品的进口税，包括增值税的下降，导致境内外的价差在收窄，这也是为什么境内奢侈品的销售在2015年—2019年的时候有20%的复合增长率。2020年的疫情，加速了销售回流。这也令到奢侈品品牌对于中国大陆的战略、策略有一个调整，比如以前最新产品都不会在中国大陆看到，现在因为最大的客群在中国大陆，所以奢侈品的品牌他们对于产品、活动、开铺，都做了调整。

第二，轨道交通+物业的TOD模式将会变成新的发展模式。这种模式可以三赢：地铁上盖购物中心卖地的收入可以支撑地铁的建设资金，同时地铁站也带来客流，客流对于物业有帮助，同时也能解决交通拥堵问题。所以，国家“十四五”规划里，发改委把TOD的发展模式含在新型城镇化的计划里面。林镇鸿认为，未来5年大概有700个TOD的站点会出来，整个行业规模大概有18万亿左右。

第三，行业强者恒强，越大会做得越大。因为轻资产模式允许这些开发商可以快速地扩张，没有资产负债表的限制。

第四，商业模式可能会从资产管理公司转向变成一个投资管理公司的模式。现在绝大部分开发商的商业模式都是重资产模式，也就是说开发一个持有一个，租金回报率高于融资成本，就能创造价值。但是去年起，一些公司开始做轻资产的管理，管理输出，然后赚取管理费。下一个商业模式的改变，可能是跟金融机构合作，为业主带来更低的融资成本。最终的模式是变成投资管理公司，也就是说自己发行基金。美国、欧洲、新加坡很多这种类型的公司，可以在资本市场，包括在REITS或者非公开的渠道发行基金，募集来的基金可以用来投资包括开发商业地产。投资管理方除了赚取管理费，还可以赚取资金管理费，同时这个管理费也可以赚取资产升值的部分，这可能是下一个商业模式。

第五，会员消费的大数据将会令商场的竞争优势进一步差异化。商场运营方最核心的价值在于消费行为的数据，这也是越来越多的商业地产公司更多去关注或者发展会员系统。如果他们掌握这些数据或者会员系统，对于品牌方的招商、推广更精准。伴随在管的商场数量增加，也对于数据能力有更进一步的增强。