房价下跌，买家报了户口上了学要退房

图片说明：东方ＩＣ供图

　　两年前，李老伯想“以小换大”买个新房；正好秦老伯想买套学区房，两人一拍即合。在秦老伯的再三恳求下，李老伯在还差近一半房款未付清的情况下，一时心软，居然就把房子过户给了秦老伯。

　　然而，3个月后李老伯意外收到一纸解约通知书，理由是他“逾期交房”。秦老伯这种“过河拆桥”的做法，让李老伯进退不得：由于房价当时有所下跌，学区额度已经被秦老伯家用掉，老房子卖不掉；90万余款没有着落，新房子眼看也要黄。无奈之下，李老伯只好起诉到法院讨个公道。

　　口头协议埋下纠纷隐患

　　李老伯家住上海市浦东新区商城路，2013年2月，他想卖掉自己住的老房子，置换一套新房，于是找到中介挂牌出售。房子虽然只有20多平米，但对口沪上一所知名小学，房价因此高达每平米7万多元。

　　秦老伯家有个小外孙女，正好到了上学年龄，学区一直没有搞掂。李老伯的学区房一挂牌，马上就被他看中了。当年3月，双方经房屋中介牵线搭桥，以198万元的价格签订了房屋买卖合同。

　　因急着把外孙女的户口迁入，然后办理入学手续，秦老伯在还差近一半房款未付清的情况下，向李老伯提出提前过户。李老伯一时心软，居然答应了，同时他也提出，因自己要置换新房，希望等房子买好后再搬出，秦老伯满口答应。

　　秦老伯在出具了一张写有90万元欠款的欠条后，当月底便顺利办理了房产过户手续及外孙女的报名入学手续。

　　房价下跌下家想退房

　　李老伯与秦老伯的房屋买卖合同上写的交房时间是4月30日，而前述等新房买好再交房只是口头约定，这就埋下了纠纷的隐患。

　　2013年6月4日，也就是口头约定的交房截止日当天，李老伯去找秦老伯交钥匙，秦老伯却推说自己在外地出差，此后一直没有露面，李老伯的钥匙就一直交不出去。无奈之下，6月26日，他只好把钥匙交给了中介。

　　李老伯认为，秦老伯在自己外孙女入学的目的达到以后，看到当时房价下行，所以想反悔，于是他将秦老伯起诉到了上海市浦东新区人民法院，请求判令继续履行房屋买卖合同。

　　法庭上秦老伯称，6月26日李老伯交钥匙给中介时，已超过交房日期好久，所以自己有权单方面解除合同。

　　法院：未付清房款即过户“不合常理”

　　本案主审法官张卓郁认为，这起案件的争议焦点在于，被告秦老伯是否具有合同解除权，也就是说原告李老伯是否逾期交房。

　　从法院查明的情况来看：一方面，本案中购房合同的实际履行情况与通常的交易习惯不符。秦老伯未付清房款，却顺利办理了过户手续，显然不符合常理。

　　另一方面，从签订合同的目的来看，解决秦老伯外孙女入学问题显然是首要的。虽然李老伯并没有延期交房的书面合同，但分析双方签订合同的背景、履行合同的实际情况，并结合房产中介的证人证言，法院认为，秦老伯因资金不足又急于办理入学手续，双方约定先过户，且李老伯可以延期交房，具有事实合理性。

　　法院最终判决，双方应继续履行房屋买卖合同。

　　当下，房产交易火爆，张卓郁法官特别提醒买卖双方，应让口头约定变为尽可能详尽的书面合同，避免房产交易过程中的潜在风险。（文中当事人均为化名）

　　通讯员 田思倩 新民晚报记者 宋宁华