新民法谭律师版丨法援故事：多年前买的房 如今办产证出难题

武女士三十多年前在郊区从开发商手里买了一套商品房，那个时候买房的手续和流程跟现在都不一样。而当时她购房是给父母住，房子买好拿到手后，武女士便去外地工作了。购房时，除了首付款外，剩下的房款，武女士是从银行贷款的，每月她都会向贷款银行按时还款。因为这套房屋办理产权证时，是由开发商统一代为办理的，所以武女士就将购房的合同和发票一并交给了开发商。但开发商这边的工作人员刚开始说是因为房子是贷款买的，产权证要等贷款还清后才能办。等武女士还清贷款，去房产登记部门办理他项权利终止相关手续时，才发现产权证并未登记在她名下，还是在开发商名下。    

这样，武女士才想着去办产权证的事。而她再想着去找开发商时，已经很难了。经过一番调查，武女士发现开发商已经被吊销了营业执照，只是尚未办理相关注销手续，目前处于停止经营的状态。几经周折，武女士找到了开发商，开发商的相关人员称公司已经多年未经营了，他不清楚武女士说的房子的事。无奈之下，武女士只得提起诉讼，将开发商告上法庭，要求开发商协助将房屋产权登记至她名下。

一审法院认为，武女士主张开发商将房屋产权变更登记至她名下，应当对双方房屋买卖合同关系的存在、自身的付款情况等事实加以证明。武女士虽然已通过提供借款合同、住房抵押合同等证据间接证明与开发商之间买卖关系的存在，但因武女士未提供购房合同，无法证明买卖合同相对方的人员情况，且购房者负有支付房款的主要义务。而武女士未能提供证据证明她通过贷款所支付的款项已付至开发商账户，也无法提供以现金支付房款的相关凭证。对此，武女士应承担举证不能的责任。所以对武女士的诉讼请求，不予支持。

武女士在一审中提供的证据虽非直接证据，但她已经提供借款合同、住房抵押合同等间接证据，以及长期实际占有这套房屋的事实，这些足以证明武女士与开发商间房屋买卖关系的存在。更为重要的是，开发商在庭审中也未对武女士实际占有房屋多年，以及抵押存在等事实作出其他解释。至于付款一事，按照惯例，贷款银行的款项是直接进入出售单位，也就是开发商的账户，在无相关证据的情况下，应当认定武女士已支付了贷款部分的房款。至于其余房款，开发商多年来直至本案诉讼也未提出过任何主张，因此法院应当支持武女士要求过户的诉讼请求。

二审法院撤销了一审法院的判决，支持了武女士的诉讼请求。

上海市申房律师事务所主任 孙洪林 律师

法律咨询热线：021-63546661

图说：上海市申房律师事务所主任孙洪林律师（图中）正在接待。