新民法谭版丨法援故事：隐瞒变更承租人 同住人维权有依据

自己和儿子住的房子，没想到承租人竟然变成了前夫沙先生的弟弟，这让刘女士气愤不已，她能做的就是拿起法律武器维护自己的合法权益。

事情怎么会到如今这个样子，这要从头说起。刘女士和沙先生是经亲戚介绍认识的，恋爱一年后，领了结婚证。本来夫妻感情还可以，可自从沙先生从单位下海和朋友一起开公司后，一切就都变了。为了这个家庭，为了儿子，刘女士选择了隐忍，可沙先生不愿意继续这样的婚姻，便向法院起诉离婚。经过几次诉讼后，法院判决双方离婚，儿子随刘女士共同生活。

刘女士和沙先生结婚后，和沙先生的父母共同生活。一次偶然的机会，沙先生中奖得了一笔奖金，他将钱交给自己的父亲，由父亲帮着购买了一套公房。因为手续都是父亲办理的，所以承租人登记为父亲一人。这套公房之前是刘女士和沙先生还有儿子三人居住，离婚后，就由刘女士和儿子两人居住。为此，沙先生又向法院提起诉讼，要求刘女士迁出这套公房。针对前夫的这个诉讼，刘女士提起了反诉，要求确认她对这套公房享有居住权。经审理，法院除确定了房屋来源的事实外，还认定刘女士长期居住在这套公房处，虽然与沙先生已离婚，但在他处并无住房，因此判决对沙先生的诉讼请求不予支持，支持了刘女士在这套公房处享有居住权的诉讼请求。在这份判决生效后，为了防止这套公房有其他变动，刘女士还将这份判决书送交了出租人某公司一份，该公司也出具了收件收据，确认收到这份判决书。之后的日子就这样平淡无奇地过着。然而前段时间，刘女士无意间得知这套公房的承租人已经变更成了前夫沙先生的弟弟。经调查，刘女士还得知，在沙先生的父亲过世后，沙先生的弟弟向出租人某公司提出承租户名变更申请，沙先生的其他兄弟姐妹都书面确认同意变更这套公房租赁户名为弟弟。这样出租人某公司就变更这套公房的租赁户名为沙先生的弟弟。

面对这样的情况，刘女士只得提起诉讼，要求撤销出租人某公司变更沙先生弟弟为这套公房承租人的行为，并将承租人恢复登记为沙先生的父亲。庭审中，沙先生弟弟和出租人某公司均提出刘女士因为户籍不在这套公房处，所以不是这套公房的共同居住人，承租人死亡后，变更承租户名不需要征求刘女士的意见。

公民的合法民事权益受法律保护。《上海市房屋租赁条例》中规定，居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。沪房管法【2009】396号《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》中明确本规定所称的“共同居住人”，是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。由此可见，在变更公房承租关系时，对于共同居住人的认定并不要求相关人员在房屋内具有本市常住户口。而依据本案之前的生效判决书的认定，刘女士长期在这套公房内生活，且在他处没有住房，并明确其在这套公房内享有居住权。结合刘女士对这套公房来源具有贡献等相关事实，法院应认定刘女士为这套公房的共同居住人。需要说明的是，承租户名变更时“共同居住人”与征收补偿过程中“共同居住人”并非同一概念。因此，居住承租人死亡时，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。而出租人某公司未通知刘女士，即作出变更租赁承租人为沙先生弟弟的行为，导致刘女士的相关合法权益受到侵害，在程序上也不符合相关规定，应当予以撤销。

法院采纳了我方的观点，判决支持了刘女士的诉讼请求。（本案尚在上诉期内） 

图说：上海市申房律师事务所主任  孙洪林律师

上海市申房律师事务所主任 孙洪林 律师

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