购买动迁房过户时发现房屋被查封 买家提出执行异议能否获支持？

新民晚报讯 （记者 郭剑烽 通讯员 胡明冬）由于动迁房在未取得产证时不能在市场交易以及受取得产证之后三年内不得过户的限制，动迁房的买卖往往比普通的商品房价格要低，许多人为此而选择购买动迁房。但是动迁房低价的同时，背后的风险却是不容忽视的问题。近日，上海市宝山区人民法院审结了两起关于对动迁房提出执行异议的案件，分别对异议申请做出了支持及驳回的裁定，借此提醒广大市民朋友们注意购买动迁房时的风险。

案例一：

2017年6月，周先生与唐先生签订了一份《上海动迁房买卖合同》，合同约定，由周先生全额出资175万元购买唐先生所属的动迁房一套。另因该房屋属于动迁安置房，约定交易限制期满后（房屋交易限制期至2019年5月18日止），双方至不动产登记机关办理过户手续。此后周先生履行了全部付款义务，并实际居住于所购房屋内。

2019年6月25日，双方至不动产登记机构办理过户手续，不动产登记机关予以受理。在过户手续办理过程中，因系争房屋被上海宝山法院查封，不动产登记机关向双方出具了不予登记告知书。为此，周先生向法院提出执行异议申请。

上海宝山法院在审理中查明，2013年9月，唐先生与房屋征收部门签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，获得系争动迁安置房屋。2016年5月，系争房屋楼盘取得大产证。2017年3月，系争房屋被核准登记在唐先生名下，不动产登记簿备注中注明动迁安置房，三年内不得转让、抵押。2019年6月26日，上海宝山法院因唐先生所涉另一起案件被强制执行，执行过程中将系争房屋查封，限制期限自2019年6月26日至2022年6月26日止。

上海宝山法院审理后认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的，人民法院应支持其要求排除执行的异议请求。周先生于在法院查封系争房屋之前，已与系争房屋产权人唐先生签订了合法有效的买卖合同，支付了全部房屋价款，并合法占有了系争房屋。2019年6月25日，周先生前往不动产登记机关办理系争房屋过户手续时，该动迁安置房已过交易限制期限，虽然后因法院次日将系争房屋查封，致使系争房屋过户不成，但周先生并无过错，故裁定解除对该房屋的查封。

案例二：

2014年12月，柳先生向贺先生购买了上海市宝山区某动迁房屋，且支付了大部分房款，并于2015年初即占有使用该房屋至今，并约定双方于2017年12月30日前办理过户手续。后因继承等原因，刚房屋一直处于产权不明的状态，一直在进行所有权确认诉讼。直至2019年5月底，上海市第二中级人民法院作出终审判决，确认系争房屋产权人为贺先生。2019年6月27日，该房屋取得不动产权证，并注明该房屋性质为动迁安置房，三年内不得转让、抵押。此后，由于贺先生所涉另案未履行付款义务，法院于2019年8月对该动迁房屋进行了查封。为此，柳先生向上海宝山法院提出执行异议。

上海宝山法院审理后认为，案外人柳先生购买系争房屋时，明知房屋性质是动迁安置房，存在交易限制，仍予以购买，理应承担不能顺利过户的风险。且在法院查封该房屋时，该房屋仍处于限制交易期内，故裁定驳回柳先生的异议请求，不予解封。

记者了解到，以上两个案件都是动迁安置房购买后，房屋被法院另案查封的情况。在此情况下，案外人可以向查封法院提出执行异议，而异议审查的法律依据是《规定》的第二十八条，但两个类似的案件作出了不同的裁定的关键点就在于，法院查封时房屋是否处于动迁安置房三年限制交易的期限内。

案例一中的系争房屋被查封时，已过动迁安置房的限制交易期，周先生付清了房款并实际入住，且在查封前买卖双方已申请对房屋进行过户，故周先生的异议申请符合《规定》第二十八条之规定，法院因此支持了其异议请求。而与之形成对比的案例二中，系争房屋被法院查封时，房屋尚处于限制交易期内，根据“不动产登记公示公信”的原则，柳先生只能承担购买动迁安置房的风险，法院无法支持其异议请求。

宝山法院提醒广大市民朋友，因动迁安置房的价格一般比市场价低，所以具有一定的吸引力。但因动迁安置房有三年的限制交易期，购房人需要承担动迁安置房可能存在的购房政策变化及其他如司法查封等不确定因素，并承担可能无法顺利过户的法律后果，所以在购买尚在限制交易期内的动迁安置房需要审慎考虑。