过户不等于交房 二手房交易中下家提前出租房屋合法吗？

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近日，市民赵女士向新民晚报962555读者热线反映，今年9月，她委托上海中原地产金鹏花园店出售自己一套在杨浦区的房屋，面积86平方米，交易价480万元。然而，令赵女士糟心的是，在未正式交房前，买家擅自将房屋对外出租，租客还把她屋内的家具、电器等全部扔掉。时至今日，针对赔偿事宜，她和买家争执不下。赵女士认为，在整个二手房交易过程中，她出于信任全程把房屋钥匙交到中介手中，但中原地产未完全尽到相应责任。

家具被变卖

卖家赵女士告诉记者，10月下旬，她、买家何某和中介三方办理了二手房过户手续，但此时买家尚未付清交易尾款。赵女士（甲方）和何某（乙方）通过中原地产签订的房屋交易合同中写明：“待乙方取得房地产证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后3日内，甲、乙双方应对该房地产进行查看、清点，确认无误后，甲方应将该房屋产交付乙方。”赵女士说明，她收到尾款是在11月6日，根据合同，她应在11月9日前完成交房。11月8日，赵女士最后一次来到这套出售的房屋，准备拿走旧家具。她没想到，房子里她存放的2台空调、电视机、橱柜等一共6件家具、家电全部“不见了”。原来，买家何某早在办完过户后，就已经将房屋通过中原地产出租，而新来的租客私自把屋内的旧家具、家电变卖了。

“根据合同，11月9日才是交房截止日。”赵女士说，没有任何沟通，买家何某提前把房屋出租，这才导致了她的家具被擅自变卖，如今追讨损失费神费力。

赔偿始终谈不拢

记者致电该交易中的买家何某。他表示，旧家具是租客变卖，自己愿意赔偿一定金额，只是赵女士索赔金额过高，所以双方一直“谈不拢”。至于赵女士指责他“未经同意擅自出租房屋”，何某并不认可，他称10月底房屋已经过户，自己完全有权出租。

12月1日，记者又联系到上海中原地产。该公司相关工作人员回复，赵女士和买家何某在10月底办理完了过户手续，从这一角度而言，何某是该房屋新的产权人，他有权对房屋作任何处置。记者追问，在中介服务环节，中原地产金鹏花园店有否瑕疵？对方只表示，公司曾多次尝试调解该矛盾，但买家卖家两方无法和解。

律师意见：未经委托人允许 中介不得交房于买家

对此，上海市天一律师事务所律师陆艳表示，依据《上海市房地产买卖合同》约定，委托人赵女士与何某应在第二期房价款支付至赵女士指定账户后3日（即2020年11月9日）内才就该房屋进行交接、交付，同时赵女士交付给何某的屋内物品仅限固定设备及装饰，并不包括家具及家电。然而，买家及中原公司未按该合同约定及委托人嘱托履行，早在2020年10月24日就将该房屋交付给何某，何某亦通过中原公司擅自将该房屋出租给他人，并私自将该房屋内属于委托人的物品进行处分，造成委托人极大损失。

陆艳律师还指出，在该房屋交易期间，委托人出于信任将该房屋钥匙交予中原公司保管，并特别声明该钥匙仅为方便何某看房、量房使用，未经委托人允许中原公司不得将该钥匙及该房屋交付于何某。

如今，赵女士为了追讨损失，准备通过法律手段维护自身权益。唯一值得庆幸的是，在办完过户后不久，买家何某的尾款及时打进了赵女士的银行账户中。在此提醒广大卖房者，在办完过户，买家未付清尾款期间，记得“保护”自己，不要轻易将房屋钥匙交出，以免卖了房子却收不到尾款，造成巨大损失。

新民晚报记者 夏韵