环球社会| 租金飙升德国人租不起房

房租高涨、住房短缺已成为许多德国城市的严重问题，研究表明，不仅低收入居民租不起房，普通收入者要找到负担得起的住房也是件相当困难的事。

图说：德国城市正抓紧新建住房　图IC

房租成本高昂

安妮塔·沃伊格特自从5月搬到慕尼黑以来，就再也没有假期了。这位54岁的妈妈和15岁的女儿住在一间70平米的两居室公寓里，位于一条交通繁忙的街道上。“声音很大，但没关系。”她说。

公寓租金每月1125欧元，不包括水电费，大约占沃伊格特税后工资的60%。她有两份工作，一份是建筑公司的销售助理，另一份是慈善机构的兼职，加上前夫支付的赡养费，每月总收入1900欧元。

“这很难。”沃伊格特说，“我过着勉强糊口的生活。”她几乎没有什么安全保障——没有私人退休计划，没有人寿保险，没有意外保险。她再也不出去看电影，也很长时间没有下过馆子，“最让我烦恼的是，我再也不能给女儿零花钱了”。

最近，德国一直在争论“哈茨四号法案”长期失业者福利津贴，以及根据该计划支付的每月416欧元是否足以维持生计的问题。但辩论忽视了像安妮塔·沃伊格特这样的人，房租占据了她的大部分薪水，以致即使有稳定的收入，她仍然面临着贫困的威胁。

房租价格在德国成为严重的社会问题已经有好几年。汉斯·博克勒基金会研究报告指出，五分之二德国家庭的房租占工资的30%，被广泛视为痛点。

柏林洪堡大学和法兰克福歌德大学的城市社会学家组成的团队调查了77个德国最大城市经济适用房的短缺程度，发现这些城市共缺少190万套经济适用房。调查发现，低收入单身人士受到的影响最大，缺少140万套面积45平方米的公寓；近50%的大城市居民独立生活，但是只有250万套小公寓可供这670万人居住；对家庭人口超过5人的中等收入家庭来说，大小适当的公寓是90至105平方米，但其中只有18%的价格他们负担得起。

报告发现，不仅低收入居民集中的城市会出现租不起房的问题，比如经济疲软的不来梅，也有像杜塞尔多夫这样拥有庞大数量高收入者的城市，租金高到甚至连普通收入者也无法找到负担得起的住房。

住房短缺严重

德国住房短缺的事实是无可争议的。由于移民涌入，德国人口不断增长，柏林研究机构数据显示，2005年至2015年期间，居住在德国的人数增加了1.5%，而家庭数量增加了5.7%，估计到2030年至少将需要440万套新公寓。

而同样无可争议的事实是，经济适用住房短缺。汉斯·博克勒基金会的报告指出，现有住房与所需住房之间的差距是“社会供给不足”。

首先，研究人员根据面积和租金对城市公寓进行分类。根据现行法律规定，他们对每个家庭制定适当的面积，例如单身45平方米以下，四口之家75至90平方米。

然后，他们将人口按家庭规模和收入划分，然后确定每个家庭规模的平均收入。对于单身人士来说，2014年平均收入为1484欧元，如果负担得起的房租以收入的30%为标准，那么就是445欧元。30%的标准绝不是武断的，它在住房行业被广泛认为是临界阈值，特别是对低收入阶层人口而言。

最后，研究人员将这两个统计数据进行融合，以便尽可能多的家庭能够以负担得起的价格获得一套合适的公寓。研究人员安德烈·霍尔姆说：“最大的住房短缺在于生活在贫困线以下的单身人士，他们的收入低于平均水平的60%。”

报告显示，以绝对价值计算，柏林家庭住房缺口最大，超过31万套。紧随其后的是汉堡，缺少15万套公寓，科隆有8.6万套公寓短缺。鉴于房租上涨，供应缺口会变得更大。新租房的价格在过去10年里大幅上涨，柏林上涨了76%，沃尔夫斯堡上涨了63%，甚至对那些获得体面工资的人也会造成压力。

贫困风险巨大

房租价格既是一个社会问题，也是一个分配问题。高收入者买得起任何公寓，中等收入者能负担76%的公寓，低收入者能负担61%的公寓，而生活在贫困水平下的人必须为他们负担得起的25%的公寓而竞争。

由慈善社委托进行的民意调查发现，五分之四德国人认为高昂的生活成本会带来相当大的贫困风险，四分之三的人认为头顶拥有一片屋檐是一项重要的人权保障，“经济适用生活”在社会政治问题清单上排在第四位。

不久前，沃伊格特失去了在建筑公司的工作，只剩下450欧元的兼职收入和前夫提供的赡养费。她现在正在找工作，并且需要尽快找到工作。她以1800欧元的价格卖掉了车，用这笔钱支付房租，直到找到工作为止。

她说，很久以前就想搬到小一点的公寓里，但一直找不到合适的两间房的公寓让她和女儿住，“大多数房东都告诉我，客厅不能用作卧室”。对沃伊格特来说，这样的规则带有家长式的作风。“从什么时候起，我们再也不能自己决定如何使用生活空间了？”

每次新账单出现在邮箱里，沃伊格特都会有新的担忧。她睡不着觉，担心未来：“等我退休后，每月的退休金不会超过600欧元，甚至都付不起房租。”

租房就是战争

蒂莫·格伯站在柏林克鲁兹伯格社区一栋破旧的公寓前，公寓一点也不特别，而且没有厨房，楼梯破旧不堪，垃圾到处都是。但这是很长一段时间以来，他第一次有了一线租到房的希望。

格伯花了两个半月在柏林寻找公寓，已经看了50多套房。上个星期他甚至休了假，“这样我就能去查看双倍数量的公寓”。

格伯是在线服装商城Zalando的照片编辑，公司为他提供每月1200欧元税后工资。他目前正在考虑的这套公寓租金是每月600欧元，不含水电费。他的父母准备与他共同签订租约，以增加他找到房子的机会。格伯要把一半净收入花在一套破旧的公寓上，“这是个糟糕的情况，但我该怎么办呢？到处的房子都是这么贵”。

格伯在申请租房文件中附上了一封信，说明他为什么适合这套公寓。“我说，我没有孩子，没有宠物，不玩任何乐器。”他希望这样能帮助将他和其他潜在租户区分开来。

“每次都是一场战斗。”他说，他上次去柏林新克尔恩区看公寓时，有超过80名潜在租房者和他竞争。

德国联邦政府已责成一个特别委员会起草解决办法，真正需要的是通过私人和公共住房协会、住房合作社建立更多的公共住房。不过，多年来公共住房的供应量一直在减少，而长远的租金管制措施即将对数十年前兴建的楼宇也实施限制，因此，公共住房数目会继续减少。

城市社会学家霍尔姆说：“仅仅建造新的建筑并不足以解决问题。”他认为，许多方法都是可行的——从改革为新建公寓提供补贴制度，到修改法律以更好地促进公共生活，再到更灵活的补贴住房制度。

而现实情况是，市民一旦获准入住公共住房，就不会再被检查收入水平，即使收入随着时间而增加，他们的余生也往往可以继续享受低廉房租。 王丹

相关链接：德国租房政策

　　德国的住房拥有率一直比较低，平均在40%左右。因为德国建立起了规范发达的租赁市场，一半多家庭通过租房解决住房问题。

　　房租管制

      德国出台了《住房租赁法》和《经济犯罪法》，就租房合同的制定、履行、租金水平及涨幅进行约定，并对解约程序进行了严格规范。

     《住房租赁法》规定各州政府控制州主要地区内房租3年内涨幅不得超过20%。政府规定该地区的合理租金，如果房租超过合理租金的20%，房东就构成违法行为，房客可以起诉；如果超过50%，房东会被认为赚取暴利构成犯罪，可判入狱3年。即使房东有正当理由提高租金，也要经过房客同意。

       退租保护

     “退租保护”即承租人可以不给理由就和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约。

       德国有一系列政策保护租房弱势群体，例如房东不能在数九寒天随时把房客扫地出门；即使房客有欠租违约等行为，业主也要出示足够证据，然后才能由执法人员将房客请出；如果房客无法找到新住处，可以暂住到流浪人员收容所。另外，房客不得因房东改善住房条件而要求减租，例如安装外墙保温、新采暖系统等。但如安装过程超过三个月，房客可以要求补偿。

       住房补贴

       租房补助来源于德国联邦政府，由各地社会福利局具体操作。根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，86%德国人可以享受不同额度补贴。

       这一政策的优点在于，对申请人的考核是动态的——并非申请到补助后便高枕无忧，政府每年都会进行考核。

       租金补助期原则上定为12个月，如果能够预测到补助期内会有重大变化，审批的补助期就会缩短，比如家庭总收入提高超过15%等。