独家述评｜小区善治求取最大公约数

孙绍波/画

姚丽萍/文

老实说，特朗普不招人待见，一个重要原因是，这人老想着一家独赢，其实呢，零和博弈，没有赢家。

家国天下，都是一个道理——零和博弈，不明智，世界不需要它，小区也不需要它。小区善治，需要足以求取最大公约数、平衡各方、好用管用的法定规范。

今天上午，市十五届人大常委会第5次会议分组审议《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》。当房产成为多数人最大的不动产，修法事关物权，大家自然期盼能有高质量的制度供给，解决当前小区治理中的热点难点问题。

制度供给，要高质量，一些曾经模糊或者似是而非的观念，须先澄清。迄今，《上海市街道办事处条例》《上海市居委会工作条例》《上海市住宅物业管理规定》，搭建起了基层治理的整体法治框架。但遗憾的是，一段时间里，曾有一种错误的观点流行——住房商品化了，小区事务就是业主自己的事。结果，泛市场化、泛民主化的管理思路让不少小区几近失控，业主和业委会、业主和物业公司、业委会内部各种矛盾频发。

矛盾频发，怎么办？零和博弈？争吵，上访，诉讼，折腾来折腾去，小区恐怕不会好。与其这么事后闹腾，不如大家先把规则搞清楚了，修法，就是一次重新明确规则的机会。

一个小区，物业公司是受聘来提供专业服务的“管家”。“管家”只要够专业，提供质价相符的服务，即便不能为小区品质升级加分，起码也不会减分。

事实上，作为业主大会的执行机构，业委会的素质，直接影响小区的安全、秩序和品质，业委会也是小区矛盾的焦点所在。立法调研显示，目前申城有业主委员会9000多个，运作较为规范的占15%，矛盾突出的占15%，其余处于维持状态。基层普遍反映，现行法律法规对业委会成员的准入门槛设置过低。依据现行《上海市住宅物业管理规定》第19条，业主委员会成员应当符合国务院物业管理条例规定的条件，业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会成员；担任业主委员会成员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

如此规定是否意味着，凡损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋的业主，若有成为业委会成员的需要，只要改正，就有了入选资格？一种结果是，业委会的“低门槛”让有违法记录或诚信污点记录的人，有了可乘之机，乃至业委会素质难以适应小区善治需求，这也让街道、居委等基层社会管理者叫苦不迭。

究竟，业委会的素质如何保障；业委会若发生问题，该有怎样的程序设计让基层社会治理处于可控状态，确保小区运行秩序正常，都需要立法重新考量。

其实，选拔那些有时间、有经验、有精力、有公益心的业主进入业委会，不但要依靠社区党建引领，也需要广大业主珍惜手中的选票，宁可不了解的不选，也不要随意投票。假若大家都不在乎稀里糊涂写票投票，结果会怎样？你的小区，你的房子，升值，是不可能的，保值，也是很困难的。

一个有希望保值增值的小区，有一样，肯定不匮乏。哪一样？法治素养。

小区业主的法治素养、规则意识，不仅在于是否按时缴纳了物业管理费，不仅在于不随意遛狗，不仅在于不随便停车，更在于珍惜法定权利，依法参与社区公共事务，让懂规矩、守规则成为小区的主流价值导向，让小区物权因为每个人的依法参与而变得更有保障；而不是因为不懂、不知、不遵守，导致小区乱象丛生，纠纷不断。

与此同时，物业管理地方立法修订，也要让立法过程成为普法过程，形成普遍的社会共识——小区要安全、有序、有品质，业主要尽权利义务，业委会要依法合规做事，物业公司要提供质价相符的专业服务。

期待，充满生活热情的广大市民，因为爱上海爱家园，为普遍共识的倡导、践行、遵循贡献聪明才智；为科学立法、民主立法的规则制定贡献真知灼见。