独家述评丨当业主大会自治“失灵”了……

孙绍波/画

姚丽萍/文

业主大会，原本是为社区自治发明的好东西，可好东西也有不灵的时候。

一个新村，七个业主大会和业委会，四个物业公司，“多头自治”让小区公共问题频发，生活品质大打折扣。当业主大会自治失灵，精细化社区治理，又该如何精准发力？年终岁末，不妨看看变化中的西凌新村。

西藏南路1374弄，西凌新村，看上去是个很普通的社区，却是上世纪90年代初上海市著名的危房改造项目，住宅建筑面积总计约23.7万平方米，居民总户数超过3700户。1995年起，西凌新村小区内的七个物业管理区域分别组建七个业主大会，分别聘请四家物业公司。时间一长，社区治理问题就逐渐暴露出来。

一个新村，这么多业委会和物业公司，会造成什么问题？物业管理区域，划分界限模糊，公共区域管理制度缺失，机动车乱停放现象严重，连最基本的停车管理制度都无法获得通过；任何人或任何车辆都可以随意进入小区，导致安全隐患不断；楼道乱堆物，消防安全无法保障；垃圾投放设施的摆放、安置等都无法取得一致意见……各业主大会和物业管理公司各扫门前雪，公共区域治理问题难以根治，社区治理问题频发——业主大会自治失灵了。

破解“西凌难题”，物业管理区域调整势在必行，多头自治的业主委员会和物业管理公司需要统一。目前，西凌新村七个业委会中的六个已合并为一个，选举产生新的业委会，“联小建大”，目标指向共建共治共享社区生活圈。

“联小建大”，由乱向治，西凌故事是申城社区精细化治理的一个投影。精细化社区治理，一些曾经模糊或者似是而非的观念，须先澄清。迄今，《上海市街道办事处条例》《上海市居委会工作条例》《上海市住宅物业管理规定》，搭建起了基层治理的整体法治框架。但遗憾的是，一段时间里，曾有一种错误的观点流行——住房商品化了，小区事务就是业主自己的事。结果，泛市场化、泛民主化的管理思路让不少小区几近失控，业主和业委会、业主和物业公司、业委会内部各种矛盾频发。矛盾频发，怎么办？零和博弈？争吵，上访，诉讼，折腾来折腾去，小区恐怕不会好。与其这么事后闹腾，不如大家先把规则搞清楚了。

事实上，西凌新村“联小建大”，一个重要环节是——党建引领，规则再造。半淞园路街道党建引领新组建业委会，梳理细化小区管理规约，在新的业主大会上表决通过小区停车管理规约、半淞园《住户守则》，推动《住户守则》入户，构建小区业主、物业共同行事准则，深化基层民主法治建设。

随着新业委会诞生，西凌新村已经并正在发生人们希望看到的变化。走进新村，就能明显感受到，四分类的垃圾厢房够整洁，小区停车也有序。但这些仅仅是开始，随着“联小建大”稳步推进，西凌新村有自己的“家园梦想”——将通过“淞园治慧”物业治理联盟、零距离家园理事会商讨解决小区治理难题；正在加装的电梯，速度再快点；社区新的大门设计安装，也要快一点；新村门口街道边的“口袋公园”，正在规划中，不久后，那里就是居民休闲聚会聊听的好去处。一两年里，“联小建大”的西凌新村会有很多宜居新变化，全面提升生活品质和环境面貌。

自从“联小建大”后，西凌也遇到一点“甜蜜的烦恼”。为啥呢？有个小区，跟西凌同属一个居委会，也想加入“联小建大”，将自己的业委会并入其中。“六合一”后新产生的业委会闻听此事，自是理解欢迎，但真要合并，肯定还要等些时候。当务之急，西凌新村要按计划、按规划一步步实现“家园梦想”，只要西凌新村越来越好，“联小建大”就更有说服力吸引力。

有梦想好，想了才能实现。西凌新村对未来很有信心，因为，让西凌新村呈现新面貌、新气象，不是一个人的战斗，而是党建引领社区治理精细化的积极探索。

近年来，精细化的申城社区治理越发看重区域化党建联建，坚持党建引领，及时回应居民需求，推出业委会法治评估、《住户守则》等政务服务品牌，打造多元主体共建、共治、共享的社区治理新格局。在这样的新格局中，西凌新村距离家园梦想实现，不远了。