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中国平安和华夏幸福一起做公租房?把握政策的“聪明投资”

来源:新民晚报     2018-07-04 12:10 | |

  日前,A股上市公司华夏幸福通过公告披露,平安以137.7亿元的价格持有其19.70%的股权,位列第二大股东。市场有声音,指平安也来炒作房地产?

  但据参与项目谈判的中介机构透露,平安有意和华夏幸福一起,做养老产业及公租房。华夏幸福主业聚焦产业新城的投资、建设与运营,包括长租市场方面等业务,属于当前国家政策支持的领域。而此前,银保监会发布通知,鼓励保险资金通过不同形式参与长租市场,以解决城市租客“住房难”的问题。

  倘若是这样的后续发展方向,则平安的这个投资确实很值得去探讨分析。

  公租房是国家鼓励的险资投资方向

  今年6月1日,银保监会发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》,明确保险公司通过直接投资,保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。

  在“房住不炒”“租购同权”等利好下,包括华夏幸福在内的部分企业,正在长租公寓领域进行着积极探索布局。而这一点,恰好迎合了保险资金当前一种新的运作趋势,即险资参与长租市场建设。

  对于这项投资,某著名券商分析师评价称,“双方一起做公租房,这不仅不是炒作房地产,而是在帮助政府平抑房地产泡沫,是一项多赢的投资。平安的选择符合保监会关于险资投资的政策方向,同时也是很好的财务投资,符合保险资金配置原则,有利于平安拉长久期,获得长期稳定的收益,是一个很聪明的投资策略。”

  对外经贸大学保险学院教授王国军认为,长租公寓稳定、长期的租金收入与大多数险企的资产负债情况比较匹配。他指出,随着保费收入和保险业可供投资的资金越来越多,保险资金也需要“能投得出去”,以保证其安全性、流动性和收益性。在如今“资产荒”的情况下,险企也需要做好投资组合,而长租公寓稳定、长期的租金收入与大多数险企的资产负债情况比较匹配。

  据了解,目前我国寿险公司平均的负债久期12年以上,但资产的久期通常只有五到七年。久期不匹配的矛盾很突出。但长租公寓及公租房的好处就是久期长,收益稳定。据报道,前不久,平安将险资注入到了上海某公寓项目,成为险资投资长租公寓的首单。而本次平安与华夏幸福牵手,或许是平安在长租市场布局上的重要一环。

  “平安的模式,不仅帮助政府、企业解决了公租房的资金来源,加大市场公租房的供应,对抑制楼市泡沫有帮助,同时自己也拉长了资产久期。这个业务模式,华夏幸福恰恰在这个领域比较专长,两者结合,顺理成章。”上述分析师如是说。

  养老产业结合产业新城运营服务

  平安和华夏幸福合作的第二件事情是养老产业,其背后的逻辑又是什么?

  保险公司介入养老产业,泰康保险无疑是先行者,并且已经做到了上千亿的规模。这是将养老保险和养老服务、养老健康及生活保障完整结合的产业链,既对保险客户提供了全方位服务,也是在保险资金投资角度拉长了资产久期,提高了资产负债久期的匹配度。

  同时,国家实施乡村振兴战略,是党的十九大作出的重大战略部署。总体要求是:产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效和生活富裕。据了解,华夏幸福的运作模式,主要是帮助地方政府完成产业园区的规划与建设,打造产业集群,核心产品正是“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇。这或许是平安看中它的一个核心原因。

  平安在回应入股华夏幸福时指出,华夏幸福是中国领先的产业新城运营商,具有环核心城市圈的业务布局,公司看好其长期发展潜力。可见,平安对华夏幸福的投资,想必对政策和市场都有过充分的解读和考量。

  上述中介人士评价说:“在产业新城、产业小镇运营基础上,延伸出养老服务,不仅提高产业新城的整体运营效率,而且对聚集人气,更好推动乡村振兴,起到十分重要的作用。从这个角度看,平安的投资目光还是非常长远的。”

  投资地产占比虽不高,但符合国际惯例

  表面上,平安投资房地产公司的动作颇多,但实际上,从其数万亿保险资金的体量规模看,仍是比较小的,据了解,国家允许保险公司的不动产投资比例可以到30%,但按平安2017年年报披露实际投资比例只是2%。

  从平安2017年报披露的目前的资产配置来看,其2.45万亿元的险资绝大部分投资在固定收益类品种上(主要是债券投资),占比达68.5%,而对于股票的投资有11.1%。股票投资比例虽然不高,但对公司经营业绩的波动性影响比较大。上述分析师指出,“平安今年实施新会计准则后,股票市场的波动会加大其利润的波动,但对华夏幸福的这项长期投资,因为持股比例相对高,且有董事席位,可以用权益法入账,将能减少资本市场短期波动的影响,进而使平安的盈利增长更为平滑。”

  此外,解决保险公司利润的波动性,适度参与收益稳定的地产类投资是一个不错的选择。国际上来看,东京、纽约、台北的一些大型优质商业楼宇,保险公司不同程度地参与其中,以获取稳定而持久的收益。但保险机构通常是长期持有,而不是短期炒作者,这和他们的资金性质有密切的关系。

  庞大的险资背后,是广大保险客户的长期保障和回报,险企如何做好资产负债匹配,改善久期,是一个保险公司长期稳健经营的大命题。

  前述分析师认为,“华夏幸福股价大涨,反映出市场对华夏幸福及这项投资的看好。平安保险资金运用的出发点,在于保险资金的长期保值增值。平安投资华夏幸福,十分符合保险资金的特性,同时与当前的政策和市场导向不谋而合,兼顾了多方面的因素,是一个多赢的结局,聪明的投资。”

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