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红楼梦时代的房地产

  小编的话  清代北京,房产价格与地段、房型、面积等都有关联,但左右房价高低的最大因素,竟是住宅中是否有井,方便取水。

  红楼梦时代的房地产

  戴萦袅

  《红楼梦》第六十四回中,贾琏为纳尤二姐为妾,在宁荣街后二里远的小花枝巷内买了一所房子,共二十余间。曹公并没有详写贾琏金屋藏娇的花费,留给读者许多遐想。也有人按当时的房产行情推断,房价不超过三百两白银。但据我所知,清朝北京房屋的定价十分复杂,商业用房的单价高于住房,住房的价格又受许多因素影响。

  乾隆初年,靠近阜成门的孟端胡同,一所二十间的宅院,以二百二十七两白银成交。有人则用四百三四十两白银,买了唐子胡同的二十间的住房,又用四百多两,买了安定门一带、北锣鼓巷开当铺的房子十八间。成交价格外,还有维修费用,此人花了近四百两,修缮了住房和当铺。沃顿商学院的Wachter教授,与合作者分析了清代北京房契数据,发现房产价格与地段、房型、面积、潜在维修成本,都有关联。情理之中、意料之外的是,左右房价高低的最大因素,却是住宅中是否有井,方便取水。

  当初,贾蓉替贾琏说媒,就提到贾琏会买房安置尤氏母女,让尤老娘老有所养。书中关于小花枝巷的房子,细节不多,但贾琏迷恋尤二姐的美貌温柔,颇有诚意,急着纳妾,势必不愿花很长时间去修理房子。因此,买的房子质量应该不错,不会太便宜。贾琏安排得十分齐备,使尤二姐母女十分称心。

  清代房产的实际价格比较平稳,并不像当今大起大落,连年疯涨,但《红楼梦》时代的百姓,也颇有房屋情结,有了钱就想买房,或自住、或出租。乾隆年间,传说权臣豪奴安图入官的房产中,有秘密银窖,一些市井小人们便结队偷偷刨挖。乾隆五年案发,卷宗显示,那些小人发了不义之财后,在衣帽光鲜、大手大脚花费之余,会购房置地、投资理财。

  涉案者中,一个叫王立住的,资产组合堪称多样化,他不仅在北京买了住房、铺面,又在周边的通州和大兴县买了田地,还借钱给茶馆、投资开当铺。还有个叫李五的,自己购房、投资,还将金银交给义子,或入股他们的买卖,或让他们放债,希望自己身前由义子赡养,身后则由义子发送。

  这些素日贫寒的人,一旦发了横财,并没有很快地把财富挥霍殆尽,而是有“消费平稳化”的意识,这符合新古典经济学的消费理论:人会根据预算约束,决定每个阶段消费多少,以最大化消费带来满足感。今天少花一点钱,用于投资房地产等,赚了钱,保了值,明天就依然有能力消费。

  《红楼梦》中,钟鸣鼎食的贾府,气数已不复往昔,又因为造了大观园,花费巨大。三小姐贾探春曾想兴利除弊,把大观园承包给家仆,一年可省下四百两银子。薛宝钗原本支持开源节流,鼓励探春说:“一年四百,二年八百两,取租的房子也能看得了几间,薄地也可添几亩。”但洞察世情的宝钗还意识到,这些银子对于贾府,不过杯水车薪,若因为承包制,造成仆婢不合、互相倾轧,反而得不偿失,因此又建议:“虽是兴利节用为纲,然亦不可太啬”,要让大家都得些好处。

  宝钗试图让大观园主子的利益和上下仆从的利益达到一致,合乎了现代公司治理原则。可惜的是,在《红楼梦》时代,女性的管理才能和努力没有得到应有的回报和激励。凤姐辛苦管理荣国府,月银不过五两,还不如清闲的李纨。人非圣贤,难怪她会为了个人利益,做于贾府有不利影响的事。譬如,为了三千两银子,插手财主之女和守备之子的婚事,不料间接逼死两条人命。又比如,拿贾府上下的月钱去放高利贷,牟取利钱。

  书中第十三回,秦可卿死后,曾托梦给与自己交好的凤姐,劝她“将祖茔附近多置田庄房舍地亩,以备祭祀供给之费皆出自此处,将家塾亦设于此……便是有了罪,凡物可入官,这祭祀产业连官也不入的。便败落下来,子孙回家读书务农,也有个退步。”

  秦可卿所说的族田义庄,由北宋范仲淹首创。到了清代,因为有利于宗族和睦、社会安稳,得到统治者的大力支持。朝廷嘉奖捐田赡族之人,严禁祭田、义田私典私卖。即便族中有人犯法,家产被查抄,族田义庄也“例不入官”。

  雍正皇帝提出:“立家庙以荐蒸尝,设家塾以课子弟,置义田以赡贫乏,修族谱以联疏远”。世代簪缨的贾府,重视家庙祭祀,也支持族中义学。但精明能干的凤姐却没有听从秦可卿,投资族田义庄,导致贾府大厦倾倒后,子孙流离失所。想来一者是因为贾府财务捉襟见肘,“远水救不得近渴”,二者凤姐虽有危机感,也难以做到目光长远。

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