毕业季！沪租赁市场迎来一波“小阳春” 25岁25平米成长租公寓主流

制图/邵晓艳

　　伴随房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人选择租房，家电齐全、装修时尚、价格合理的长租公寓备受青睐。

　　目前，全国已有18个城市获批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，2018年，公寓运营商获得近百亿元融资。一线城市的人口吸附力和各地“抢人大战”，都助推了长租公寓市场的快速发展。

　　“长租公寓的最大价值是通过提高供需匹配程度，解决住房租赁市场存在大量供需错配等问题。”上海交通大学中国城市治理研究院嘉华教授、上海市房产经济学会副会长陈杰分析道，专业化、机构化的长租公寓企业不仅可以丰富住房租赁市场的供给主体，还盘活了存量市场、增加了有效房源供给，补齐了租赁市场的“短板”，市场前景广阔。

　　进入调整发展阶段呈现全新发展趋势

　　经历了快速增长期，2019年长租公寓业进入调整发展期。目前，全国各品牌长租公寓约200万间，占全国城市住房租赁总市场2%左右，上海、北京等一线城市的长租公寓房源在当地租赁市场占比约10%。目前，行业竞争正逐渐转向资产投资管理和专业服务等核心竞争力的较量，并出现了一些新的发展趋势。

　　趋势一：长租公寓成租赁市场“刚需”

　　气温升高的同时，申城租赁市场也日趋转暖，租赁房源挂牌量、租客看房量明显升高。哪些人群是租赁主力军？他们对居住有哪些需求？以长租公寓V领地青年社区累计服务的5万名租户为样本的调查显示，25岁左右的年轻人逐渐构成一线租房市场的主力客群。

　　根据2013-2018年教育部统计数据，全国应届生人数平均年增长3.2%，2018年达到820万人。上海等一线城市对高校毕业生的吸引力较强，也为租赁市场持续输送新增客源。除了外地生源的毕业生留沪需要租房，近年来，上海户籍毕业生、海外求学归来青年人也纷纷入住青年社区。本地户籍的青年人租房是向往独居生活，而“海归”租房则为了扩大自己的朋友圈、积累人脉。这些刚走出大学校园的青年人，在租房过渡期也不愿降低生活品质。私密性好、配套全、安全系数高、服务个性化、社交成本低的长租公寓正在成为他们的“刚需”。

　　为满足租客的社交、运动等多元化需求，在V领地青年社区的公共活动区域，设有健身区、会客区、K歌区等服务设施；在长租公寓——魔方公寓一楼大堂，工作人员会定期组织弹唱、看电影、旧物置换等主题活动，为租客交流搭建更多平台，丰富租客的居住体验。

　　趋势二：独门独卫一居室受青睐

　　在租赁市场，哪些房源更受青年人才的欢迎？调查显示，25平方米左右的拥有独立卫生间的一居室成为租户首选。这类房源也以高坪效（单平方米日租金乘以出租率）为运营商奠定了较好的盈利基础，日渐成为长租公寓市场的主流。

　　位于共和新路的V领地青年社区改造自三栋闲置厂房。这里每间公寓面积只有25平方米，房间内被软性分割成多个功能区：家用电器操作区，独立卫生间，迷你学习办公区，休息区。由酒店改造成的魔方公寓内，大部分房间也是30平方米的一居室，室内的家具多采用多功能折叠式设计，包括隐藏壁柜床、可升降茶几台、伸缩自如沙发等，满足租客的居住、工作等多方需求。

　　趋势三：距离和租金关乎租客幸福感

　　距离远近也是租客选择房源的重要考虑因素之一。记者从沪上多家长租公寓获悉，大多租客选择地铁上下班，希望通勤时间半小时左右。为此，青客公寓、魔方公寓、V领地青年社区等沪上多个长租公寓运营企业选择地铁上盖、地铁站周边、产业园区附近的闲置物业进行改造，提供更多有效房源供应。

　　距离近，房租也要合理。房租支出占可支配收入的比重与租客的幸福指数高度负相关。“房格尔系数”是指房租支出占可支配收入的比重，如房格尔系数过高，生活的幸福指数必然降低。

　　行业专家称，租金在工资收入的25%以内较为合理。V领地青年社区调查显示，2018年15个城市的白领收入3年复合增长率平均值约为8.0%，租客们的租金承受力在不断上升，租赁产品消费呈升级趋势。

　　年轻租客们在自身经济实力允许的情况下，也愿意承受适当的房租来维持生活品质。以V领地为代表的公寓运营商打造2000-4500元/月的租赁房源，满足更多95后年轻租客的居住需求，提升了他们的居住幸福感。

　　警惕行业盲目扩张走上良性循环轨道

　　未来，中国住房租赁市场，尤其一线城市租赁市场还有很大增长空间，其中，长租公寓的社会需求和发展潜力都很大。如果持续健康、有序发展，长租公寓行业将能发挥更好的社会服务功能，并创造更大产值。

　　近期，国内多个长租公寓品牌相继宣布获得新一轮融资，加速融资扩张。业内人士表示，长租公寓不能盲目扩张，需要从运营着手，增加物业附加价值，提升利润空间，从而让长租公寓企业更快地走上良性循环的轨道。

　　“长租公寓行业是新生行业，既要管，也要扶持。在可控前提下，仍然要鼓励企业创新融资模式，不能过多依靠风险投资。”陈杰建议道，长租公寓行业需要尽快成立行业协会，主动加强与运营企业的沟通交流，及时掌握市场全面信息；通过行业协会来引导企业理性发展，反对恶性竞争，反对形成局部垄断；长租公寓行业涉及主体多，需要政府牵头，推动在租赁合约和租金定价等议题上建立多方对话机制。

　　长租公寓行业健康有序地发展，还需要充分发挥政府租赁信息平台作用，强化租赁合同登记备案。上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿建议，所有租赁信息需要纳入统一的平台进行管理，规范租赁双方的权利与义务，建立有公信力的租赁信息发布体系。

　　精准定位特色运营持续稳定造血功能

　　日前，胡润研究院发布《2018胡润大中华区独角兽指数》，榜单结合资本市场独角兽定义筛选出有外部融资且估值超10亿美金的优秀企业，数据截止日期为2018年12月31日。V领地青年社区上榜，位列长租公寓第一。

　　据悉，V领地青年社区已估值达70亿，现已完成2亿美元A轮融资，获得近50个签约项目，总房量20000间，累计已为5万余名年轻人提供服务。V领地青年社区CEO周君强用“精、特、稳”来概括盈利的三大绝招。

　　不同于多数长租公寓玩家全国遍地式的撒网布局，V领地青年社区专注深耕上海市场，精准定位租赁刚需客群（毕业五年内的年轻人），开发2000-4500元/月的中低价位小户型，匹配庞大的中低收入人群的租赁需求。周君强分析了全国市场，短期内仅上海、北京、深圳的人口基数和吸附力能够支撑集中式公寓的蓬勃发展，高性价比租赁房源破解了一线城市年轻人、新市民的住房痛点。

　　以经营大体量单店为特色，1000间以上的单店就有10家……在国内，V领地青年社区首创集中式公寓的“泛社区”模式，通过大社区带小社区、多社区联动、客源集中管理、共享分流，覆盖和吸引各层次客源入住，有利于集约化管理，降低运营成本，提高管理效率。

　　长租公寓行业长期发展的核心是要有稳定的造血功能，强化收益管理，以更低的成本，获得更高的收益。收入提升方面，V领地青年社区以坪效指导设计为理念，注重坪效产出，开发“小房间+大客厅”的社区产品，设计建筑面积25平方米左右的单间小户型，可以获得稳定的出租率和超出市场水平的租金坪效表现。以静安片区、外高桥片区为例，V领地项目的动态坪效比周边的品牌公寓高出30%左右。同时，V领地构建租赁需求的周期性研究方案，具体根据季节因素，来推导租赁市场的淡旺季需求。通过长租+短租+日租的长短租模式，开展租期管理，提升全年的平均入住率以及单房利润。2018年V领地青年社区的单房利润比去年同比提高10%以上，单平米EBITDA（税息折旧及摊销前利润）平均达到1.8元/天，所有的成熟期门店均实现盈利、全年出租率达到93%。

　　新民晚报记者 杨玉红