大城善治 | 旧区改造提档加速 圆百姓安居梦

新民晚报“上海时刻”出品

图说：截至今年10月底，上海中心城区旧改超额完成全年目标 新民晚报记者 周馨 摄（下同）

　　一排排水电煤表箱鳞次栉比，一格格楼梯吱吱呀呀，一间间小屋难见阳光……这样的场景，在上海许多旧改地块上，比比皆是。好在，上海各区正“提档加速”，推进旧区改造，不仅圆了百姓“安居梦”，也释放了土地存量、盘活了区域资源，让一块块宝地找到“好人家”，建成“好项目”，集聚“好产业”，形成“好功能”，成就“好未来”。

图说：北海宁路一即将动迁的老弄堂里密密麻麻的电表

　　记者从市旧改办获悉，截至10月底，上海中心城区已完成成片二级旧里以下房屋改造72.7万平方米、3.7万户，占今年目标计划70万平方米、3.4万户的104%、110%，提前超额完成全年目标任务。

　　改造：安居圆梦在眼前

　　“政策信息全公开 公平公正每一家”“实事工程办实事 民心工程得民心”……走在乍浦路、北海宁路，随处可见一条条旧改政策宣传横幅。

图说：不久前刚退休的曾沪正在公共走廊里为年迈的父母烧饭

　　油锅滋滋地响，空气里弥漫着油煎带鱼的香味……昨天中午11时，刚退休不久的曾沪正在为年迈的父母烧饭。看着儿子忙进忙出，88岁曾献仁笑眯眯地走进自己搭出的“地下室”。上世纪六十年代，曾献仁分到这间面积20多平方的房子，人口最多时住过7个人。由于不够地方睡，于是他将楼梯下方的空间又隔出一个4平方米大小的房间，放置一张单人床、一张小书桌，成为自己的“小天地”，墙壁上还贴满了他端正秀美的毛笔字。

图说：曾献仁“小天地”贴满了自己写的毛笔字

　　“这里要征收了，我开始收拾珍藏了几十年的宝贝。”曾献仁随即从床头摸出一块绿色铁皮，上面写满了密密麻麻的英文字。“搬进来就在楼梯角落发现了这块铁皮，看着像店招，可能和这幢老房子历史有关。如果铁皮有价值，我准备将它捐给政府。”

　　83岁的老伴张玉英因为膝盖不能弯曲，每次经过房间到走廊的四级台阶，她只能手脚并用、爬进爬出。张玉英说道，原本以为这辈子就只能在这里待下去了，没想到能等到阳光征收。希望能快点搬进新家，告别这种“爬进爬出”的日子。

图说：曾献仁家所住的楼栋楼梯旁的老式邮箱

　　“这一区域将和周边4个街坊‘组团’，同时启动征收。”参与该基地征收的虹口区第一征收事务所副总经理卢福俊告诉记者，为了让这一片区旧改“提挡加速”，让更多居民早日改善居住环境，此次征收将周边5个街坊“打包”。以往需要20个月完成的征收工作，有望压缩至3个月左右完成。

　　虹口区旧改指挥部相关负责人表示，近年来，虹口区率先落实“市区联手、以区为主、政企合作”政策，创新并升级“组团打包”旧改模式，将原先十几个月甚至二十几个月的工作量集中在3个月内完成，建立全市首个“移动党群服务站”服务旧改基地，不断推高生效比例，让更多旧改居民尽早实现“住有安居”。

　　上海今年旧改目标已经超额完成，但旧改的“脚步”没有停歇。“今年，上海将确保完成90万平方米、4.5万户，占今年目标计划的129%、132%。”市旧改办负责人介绍，明年上半年将全面启动剩余20万方米、1.1万户，并力争在上半年就完成征收。这也意味着，上海历经30年的旧区改造工作胜利在望，即将圆满收官。

　　激活：所有“毛地”处置方案明确

　　在旧改推进过程中，有一类地块十分特殊，它们被称为“毛地出让”地块。

　　上世纪90年代，随着房地产市场的兴起，也为了解决旧改中的资金问题，政府按土地现状出让，开发商承担拆迁补偿安置费用，其动力则是土地的级差地租收益，这就是“毛地出让”。到2004年8月，随着土地出让制度的改革，该项政策取消。

　　“毛地出让”曾经加快了上海旧改进程。然而，一些出让地块由于资金、收益、市场预期等诸多原因，开发商无力动迁，旧改进程也就搁置多年。然而，当地居民渴盼搬迁的愿望十分强烈。

图说：家住黄浦区老式里弄的邵德文正忙着整理打包

　　家住黄浦区老式里弄的邵德文，已经在当地住了71年。最近，他和老伴正忙着整理、打包，准备搬到虹口凉城区域的过渡房。“倒了几十年的痰盂罐，都倒到了白头，如今终于可以搬家了。”邵德文告诉记者，曾经有人来通知他们，说当地要拆迁，户口都冻结住了。然而大家期盼着，没有人来量房，也没有了下文，当时家里的老母亲还健在。“第二轮签约只要启动，我就会早点去签。”邵德文说，他和老伴商量了，打算拿货币，然后慢慢挑选心仪的房子，最好是离儿子家近的。

　　千方百计激活“毛地”地块启动改造，是上海近几年一直在大力推行的工作。市旧改办负责人介绍，截至2020年底，全市共剩余毛地19块。目前，黄浦、虹口、杨浦3个区还剩余9个毛地地块尚未启动改造，共涉及二级旧里12余万平方米、0.7万户。

图说：旧改园百姓安居梦

　　“全市毛地地块已全部明确处置方案和改造计划。” 市旧改办负责人透露，年底前计划启动杨浦区146街坊等4个毛地地块，涉及8万平方米、0.4万户。其余地块包括虹口区185街坊等地块将在明年初启动改造处置。

　　此外，针对一些毛地存在司法查封的情况，在市高院、市旧改办会同相关区、相关法院组成的司法查封毛地处置联合专班大力推动下，4个地块已于6月底顺利解封，完成了中央巡视整改要求。其中，虹口区85街坊永邦地块、176街坊赛格地块已经完成二轮征询签约工作；虹口区185街坊富杰地块将按地产参与政企合作方式实施，计划年底前完成一轮征询和征收决定核发工作，明年一季度启动居民二轮征询工作。

　　保护：历史建筑焕发新生

　　根据普查结果，在旧改范围内的里弄建筑中，约84%都是历史建筑，普遍超过50年房龄，有一定风貌价值。旧改地块和历史风貌区高度叠合，如何平衡风貌保护和旧区改造？

　　2017年，上海将旧区改造的方式由“拆改留并举，以拆除为主”，调整为“留改拆并举，以保留保护为主”，明确了“坚持留改拆并举，深化城市有机更新，强化历史风貌保护，进一步改善市民群众居住条件”的总体思路。通过旧改，不仅有效改善了困难群众的居住条件，同时也提升了城市面貌、地区环境和整体形象，有力拉动了投资、消费和经济发展。

图说：乔家路地块在旧改之初就引入了“多元主体参与风貌保护”的方式

　　位于老城厢历史文化风貌区的乔家路地块，在旧改之初就引入了“多元主体参与风貌保护”的方式。上海城市更新建设发展有限公司业务总监许菁芸介绍，这种方式在旧改前期进行评估研究，强调细化甄别评估，摸清基础情况；在规划设计条件方面，会同部门专家明确底线要求；在规划实施方案方面，引入市场主体参与编制；在控详规划调整方面，配合管理部门，参与规划编制。

　　具体来说，乔家路地块在启动改造之前，由专家和开发团队对街巷界面、地块肌理、历史建筑进行风貌评估，分析建筑的外墙、结构、局部特征，甚至细化到第五立面建筑屋顶的情况，而且挖掘和梳理出地块里的历史和人文故事。

　　之后，相关方面将会同专家明确底线要求，统筹考虑风貌保护、空间格局、配套完善、功能容量等因素。同时听取各方意见，获得规划管理部门明确的“规划设计条件”，并预留“弹性”空间。

　　具备规划设计条件后，引入市场团队，编制实施方案。方案既要保护历史街巷格局，控制地块肌理尺度，丰富建筑形态样式，又要适应现代生活的功能需求。有了方案，上海城市更新建设发展有限公司再配合管理部门，参与规划编制，特别是细化保护要素和保护细则。

　　去年底，抓住旧改契机，乔家路地块里250多年历史的私宅书隐楼被收回。不影响建筑的前提下，书隐楼启动长达3个月的应急抢险维护，结构重新加固，顶部加盖钢结构雨棚，深入墙体的野草被铲除，脱落的老构件也被归整编号，等待未来的全面修缮。这座曾摇摇欲坠的珍贵文物，如今正在焕发新生。

　　记者获悉，一批以保留保护为主的旧改项目顺利推进，如静安区张园、安康苑项目，黄浦区老城厢区域、金陵路区域，虹口区北外滩区域等。

　　新民晚报记者 裘颖琼 杨玉红