租赁房屋“门道”多，法官教你巧避坑

租房中的“坑”，你踩过多少？租客有什么要注意的呢？虹口法院法官结合几起案例，教你如何挑选租房的“避风港”。

案例一 二房东转租的房屋靠谱吗?

小王毕业后来上海工作，通过某租房APP选中了合租房中的一间主卧，并与两位房东彭某、赵某分别签订了租赁合同，约定每月租金2500元。 然而仅入住4个月，小王租住的房屋因为隔断、群租问题被相关部门要求整改，他这才明白彭某、赵某并非房屋权利人，是“二房东”。房主得知房屋被转租，已向法院主张两人无转租权，收回房屋。小王被迫搬离。

小王将彭某、赵某告上法庭，要求退还剩余租金和押金，并且赔偿违约金2500元。赵某、彭某承认，赵某向产权人承租房屋，彭某通过租房APP对外出租，小王支付的租赁保证金及租金等都进入彭某账户。现同意解除租赁合同，退还剩余租金及押金，但认为小王提出的违约金过高。

法院经审理认为，小王要求解除其租赁合同，法院予以支持。合同解除后，彭某、赵某应当按照合同约定返还小王剩余租金及押金。对于根本性违约，违约方需支付违约金，数额为月租金的一倍。最终法院判决支持了小王的诉请。

法官解析：

租房市场常常存在“二房东”转租的现象，租客需要谨慎甄选。租房时应仔细核对出租人是否与房屋产权人一致，当遇到二手转租房源时，应要求“二房东”提供房东同意转租的证明。

陈梦泽 摄

案例二 房东的房子需要维修、改善，费用如何承担？

2016年7月，经中介介绍，房东毛某将一套房屋以每月4800元的价格出租给张女士，租期两年。之后，张女士称房屋老化严重，部分家具及家电需要维修，对其中一部分作修缮。毛某认可了张女士提供的5000余元的费用，包括购买热水器、更换厨房水斗等。随后张女士陆续对房屋“改造升级”，包括购买电视机、油烟机等，但前后花费有6000余元。

在得知张女士将自己放置在阳台上的物品丢弃，又没有收到全部租金，毛某将张女士告上法庭，要求解除与张女士签订的租赁合同，并支付拖欠的租金，同时赔偿被丢弃物品共计500元。张女士辩称，修缮房屋、添置家电都是经过毛某同意，“升级”的目的也是改造房屋，合情合理，并表示租期尚未结束，不同意解除租赁合同。

法院经审理认为，毛某主张张女士擅自装修、添置家电，给其造成损失，并且拖欠租金超过10日，据此要求解除租赁合同，但审理中毛某又自认张女士的行为经过其同意，因双方在费用上未达成一致故要求暂不支付租金。毛某以上述理由解除租赁合同，法院不予支持。关于租金金额，毛某认同扣除经其同意购置的部分家电及房屋修理费，而更换彩电、抽油烟机的费用毛某不认可，故该费用应当由张女士承担。由此，张女士应支付租金共计2万余元，同时法院酌情确定张女士赔偿毛某花盆损失20元。

法官解析：

对于租赁房屋，因其使用年限等原因出现损坏老化等，据《合同法》规定，承租人可以请求出租人维修，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人承担。但是超出合理维修范围的改善或者物品添置，则应事先经出租人同意。

案例三 房东未结清物业费，租客自行退租是否合理？

小李经中介介绍租下房东赵某的房屋，两人约定租期从2018年2月开始，为期一年，每月租金4300元。没想到，当年5月底小李将赵某告上法庭，要求确认租赁合同于5月10日解除并返还押金4300元。

小李称，入住仅两个月便收到物业通知，称租住的房屋拖欠物业费及水费，若不及时缴纳将断水断电。小李想退租，赵某不同意，小李只得搬离。小李认为赵某一直没有退还押金，便将其告到法院。赵某称虽然自己与物业公司存在物业费收费标准争议，但并没有影响小李使用房屋。小李自行搬离，没有通知赵某，也没有交还钥匙，属于单方面违约。

法院到物业走访调查，物业公司称并未上门向租客催收。法院经审理认为，小李要求以其电话表明退租之日作为租赁合同解除之日，事实上赵某欠付物业费并未对小李使用房屋造成影响。小李欠付租金且对于赵某的催告置之不理，后私自搬离未通知赵某，已构成违约。最终判决小李补足赵某房屋收回前的租金，押金归赵某所有。

法官解析：

作为租客，小李若因不满物业或其他情况要退租，应当联系房东，双方协商一致对房屋交接，而不应私自搬离。

通讯员 郁玥 尹灿 本报记者 袁玮