外墙开裂、水泥脱落、大理石高坠...到底谁的锅？

　　【新民晚报·新民网】一条鲜活的生命转瞬既逝……

　　4月5日，上海宝山区市台路金地艺境小区发生意外，

　　一名8岁男童在楼内大堂玩耍时，

　　安装在小区信箱处的大理石装饰条突然掉落，

　　男童头部被砸中，送医后宣告不治。

　　刚才还活蹦乱跳的儿子怎么就意外身亡，

　　这让孩子的父母无论如何也无法接受……

　　事发后，物业连夜在小区内信箱的大理石条上，

　　张贴了禁止攀爬的通知。

　　然而，小区住户反映，

　　大理石构建脱落情况曾多次发生，

　　此前没有发生过伤到人的情况，

　　横梁坏了物业也会修补，但并没有大批的进行整修。

　　不仅仅是居民楼，

　　日前，在虹口区四川北路商业街上，

　　一家正在装修的美食城二楼外墙水泥块突然掉落，

　　而楼下是一家副食品商店，许多市民正在商店里购物。

　　所幸掉落位置当时正好没有人。

　　接二连三的建材脱落事故，已经不能用巧合来解释了。外墙开裂、水泥剥落、大理石高坠，上海一些小区、公共场所的“附属物”，存在这些险象环生的隐患。不禁让人要问：

　　当出现类似问题时，该由谁来管？怎样维护？

　　是房屋本身的质量问题，还是年久老化、疏于排查维护所致？

　　住宅楼和商务楼的操作是一波的吗？

　　金小妹查阅了一波文件，是这样写的——

　　上海相关部门机构改革后，《市政府办公厅关于印发上海市房屋管理局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》中规定，上海市住房和城乡建设管理委员会负责房屋（含附属设施）施工过程的质量安全监管；上海市房屋管理局负责房屋（含附属设施）竣工验收（或交付使用）后的质量安全监管。

　　2019年3月起施行的

　　《上海市住宅物业管理规定》

　　第五十五条

　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

　　第七十三条

　　发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。

　　发生下列情况，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案：

　　……

　　（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的；

　　（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。

　　前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保证范围，需要使用专项维修资金的，按照下列规定办理：

　　（一）业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报房管机构审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支；

　　（二）业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。

　　第七十五条

　　物业管理区域内的房屋外墙应当保持整洁和完好，并定期进行清洗或者粉刷，具体办法由市人民政府另行制定。

　　尽管有明文规定，一些市民向记者反映，相比楼房在建期间，有监理单位、建委等部门监管。交房后，房屋一旦出现问题，常常会遭遇开发商、物业等多方的扯皮和推诿。业内人士直言：这是一个烫手山芋，谁都不愿接。

　　对此，上海物业管理专家黄友健认为：

　　具体案例要具体分析，关键要鉴定出是谁的责任。

　　根据国家住房和城乡建设部的规定，商品房在交易时会有房屋使用说明书和质量保证书“两书”。

　　一般，屋顶、外墙的渗漏水保修期在5年，其他附属设施一般在2年。在“质保期”内发生相关问题，应有开发商负责。

　　但也不意味着，过了质保期，就不归开发商管了。只要能由权威鉴定部门证明，房屋产生这些现象，是由于施工偷工减料、材料问题等造成，仍可以追究开发商的责任。

　　如果不是房屋本身的质量问题，那么在过了质保期后，物业作为小区的管理服务者，应当承担起维护义务和安全保障义务。（有业委会的，无业委会的，具体操作方案参照上方的七十三条）

　　如果房屋丝毫没有损坏的前兆迹象，物业也尽到了巡视养护责任，仍造成人身财产损害的，建筑产权人应该承担赔偿责任。“商务楼如果是一个业主，那么由产权人负全责。如果和商品房一样是不同业主的，那么跟小区一样，就是所有产权人共同承担责任。”

　　（新民晚报金海岸工作室 裘颖琼）