天山“棚户区”变迁解开上海人均住房面积增长8.5倍之谜

　　提起“旧区改造”，让人联想起“棚户区”、“下只角”等久违的名词，更早年代还有“滚地龙”、“草棚棚”、“江北棚”等贬义词。长宁区于2013年完成成片旧里改造任务，拔了当时8个中心城区的头筹。时值改革开放40周年，笔者和家乡老少网友聊聊“棚户区”和“旧区改造”的故事——

图说：古北路两侧的周家桥连片棚户旧里，左为4号地块，右为3号地块。摄影：郑惠国

图说：同一角度拍摄古北路两侧的周家桥新貌，图中大桥勾连长宁与普陀两区。

图说：周家桥街道杨家宅（今春天花园楼盘）一弄堂人家的生活场景。摄影：郑惠国

　　 棚户区与上海开埠后移民相关

　　上海近代开埠之前，与江南水乡并无二致，处于农业社会。过去的老上海人还会说：“到城里去”，指的就是南市。清朝上海道台衙门设在南市的城里（现在仅存一小段城墙），城外就是广袤田野和自然村落。鸦片战争的坚船利炮敲开了“五口通商”，上海成为西方列强的殖民地。近代工业的出现，尤以苏州河两岸的民族工业为甚。工业的兴起需要大批劳动力走出田间，走向车间。仅上海本地的劳力远远不够，大量移民（以江浙为主）便开始涌入上海，江苏移民中又以苏北地区的移民最多。上海本地人称苏北人叫“江北人”，把苏北老乡居住的地方叫“江北棚”。

 

图说：上世纪80年代国棉21厂门前的长宁路，图中右上角白墙面处是21厂正门，右下角处是21厂东门。来源/区地名办

　　从1842年签订中英南京条约，至1949年5月上海解放，长达一个多世纪的“移民潮”，让开埠前不足10万人口的上海小县变成520万人口的远东第一大都市，接纳了超过本土人口50倍以上的外省移民，这些移民中苏北移民约占40%以上。其间，每遇水旱蝗灾或是战乱，如抗战爆发，都是出现移民的高潮阶段。

　　棚户区与本地老宅子犬牙交错

　　苏北移民到上海，初始是摇着小舢板从吴淞江（北新泾以东称苏州河）进入上海，便在苏州河的河湾港汊停泊，上岸拾荒、打短工为生。待有了稳定营生后，弃船上岸，落脚定居。20世纪初，苏州河沿线出现大量的工厂。因此，上海最大的棚户区“三湾一弄”（普陀区的潘家湾、谭子湾、朱家湾和药水弄），长宁区的“苏北里”等棚户区都分布在苏州河沿线，并靠近本地宅子。因为，靠近苏州河就是靠近工厂，便于寻找“饭碗”；靠近本地宅子，是周边有空地，便于落脚。这就形成了老宅子与棚户区犬牙交错的地域风貌。如“三湾”里的潘家湾、朱家湾便是潘、朱两姓族群繁衍之地，老宅子初建于明朝。在“中远两湾城”建造前，江边有一条路叫潘家湾路。1953年光新路拓宽前的原名就是“朱家湾街”。谭子湾则是纪念晋朝吴兴太守虞谭而起的地名。

　　长宁同样如此。由西向东记叙：北龚家宅（芙蓉江路仁恒河滨花园）东侧是“苏北里”（今虹桥新天地楼盘）；李家门陷落长宁路1895弄棚户区的包裹；高家巷（今玉屏南路560弄）西侧是“解放里”；林家宅（遵义路）西侧是“小河南”。沿长宁路的范更浪（今长宁新城）、朱家宅（今中山公寓）、苏家角（今园林天下楼盘）、卢薛宅（今兆丰大厦等高层）等等老宅子都被棚户区包裹。著名的棚户区“西新街”挨着姚家角，宣化路上的孙家宅、诸安浜都和棚户区密不可分。

 

图说：长宁区著名的棚户区苏北里（今虹桥新天地小区），此图摄于动拆迁前夕。摄影：郑惠国

 

图说：苏北里地块建起的虹桥新天地小区，大桥引桥也占了一部分土地。

 

图说：80年代的苏家角，今玫瑰坊、花园大厦连同北侧的园林天下地块，汇川路当时还未辟建。

 

图说：建在苏家角地块上的花园大厦等建筑，长宁路汇川路口。

 

图说：宣化路、安西路、安化路、定西路围合中的孙家宅地块。来源/区地名办

 

图说：孙家宅于80年代拆除后建起的4万平方米商住楼盘。来源/扫描区志图片

 

图说：长宁路凯旋路东南侧的著名棚户区西新街。来源/区地名办

 

图说：90年代西新街拆除后建起的商务商业楼宇。

　　棚户区从“滚地龙”到简易房

　　棚户区在过往的岁月里并不是一层不变的存在。笔者的故居高家巷后宅紧挨着“解放里”，目睹着“解放里”民居从解放后到80年代动拆迁的演变过程。听老辈人介绍，“解放里”的土地原是高家巷本地人家的农田，现在的玉屏南路1958年之前是苏州河一条支流，在今天的娄山中学（原古北中学）内向北流向苏州河，拐弯处的农田成了“解放里”苏北移民的落脚处。老辈人告知，当初这些苏北难民用毛竹在地上搭一个“人”字型草庵子，人进出需要躬身弯腰，这就是“滚地龙”的由来。待有了一点经济能力后，便建起篱笆当墙（篱笆里外糊泥巴石灰），芦苇稻草铺顶的草屋，这就是“草棚棚”的由来。解放后，经济能力进一步提升，富裕些的苏北人家，盖起砖木结构的平房或两层小楼房，能力差一些的人家，把草棚棚的墙壁换成单砖砌成的墙壁，上盖还是草顶。笔者的不少小学初中同学就居住在这样的草顶简屋里。每遇台风季节，便用油毛毡铺在草顶上，油毛毡上攀着粗麻绳，绳的两端坠上大石块，以防大风掀掉屋顶。这样的住房条件维持到“文革”爆发。

图说：周家桥1号地块小河南拆除前旧貌，今虹桥新城小区。图中的楼房都是煤屑砖建造。来源/区地名办

 

图说：建在小河南地块上的虹桥新城

图说：法华镇路上车桥给水站，80年代之前居民饮用水由给水站供应。来源/区地名办

　　十年“文革”时期，棚户区面貌发生悄然改变，不是官方所为，而是百姓自己解决。当时的苏北移民已有了第三代，甚至第四代了，急需改变住房匮乏的状况。改变的机遇有二，一是房管部门被“运动”所扰，办不办执照眼开眼闭；二是百姓发明了“煤屑砖”。计划经济年代，砖头瓦块都是计划供应，老百姓采购不易。不知谁发现天原化工厂电石车间生产乙炔气体的下脚料“电石污”是制砖的好原料。早先厂方要花钱清除这些污染农田的电石污（成膏状）。发现其利用价值后，厂方开始无偿奉送，后来需要花两元钱买一板车。于是，购买者把板车挡板加高，装多装少都是2元钱。电石污拌上煤屑（工厂烧大炉都有），装在一个模具里，用铁夯砸实后，打开模具，将煤屑砖放在太阳下晒干。上海方言“砸”叫“敲”，俗称“敲煤屑砖”。一块煤屑砖抵上六块标准红砖。于是乎，棚户区里家家“敲煤屑砖”。买不到钢筋，用捡来的废钢丝废铁条做龙骨，自己浇筑混凝土桁条（盖楼的房梁）。像燕子垒窝似的翻盖起新房。到“文革”结束，草棚棚历史也随之结束。

 

图说：华阳街道内的徐家宅旧貌。来源/区地名办

　　推倒草棚简屋，煤屑砖造楼房，两层不够造三层；三层不够造四层。以致于在这些棚户区里出现了许多“一线天”，两户山墙之间只能见到上方天空的一线光亮。

 

图说：棚户区里许多弄堂狭窄得只能一人行走，人们戏谑为“一线天”，图为西新街里的“一线天”。

来源/扫描区志图片

　　外省移民经过近百年数代人在上海的打拼，已和上海融为一体，棚户区自然也成为上海不可或缺的组成部分。到改革开放前夕，棚户旧里已如同一个垂暮老者摇摇欲坠，身居其中的人家谁不想翻盖住房改善生活？此刻，政府已经不再审批私人建筑许可了。于是乎，那里的百姓只能翘首祈盼着动拆迁的到来。 

图说：被新工房和商品房包裹的云雾山路551弄内的自建公助房，是“十三五”消除的13块“边角料”地块之一。

 

图说：2014年11月，云雾山路551弄自建公助房拆除。至此，周家桥街道范围无一旧里地块。

         棚户区里家家一本辛酸史

　　当年居住棚户区的姑娘是最忌讳别人问她居住在哪儿？因为，只要你一说出真实地名，完了，你的身世暴露了。许多姑娘给介绍人（媒人）说自己居住地时，往往说一个含混地址，比如说“长宁路郎相”，长宁路长着呢，就是不敢说“小河南”、“苏北里”，生怕男方看不起自己。本地人家有姑娘待嫁的，做娘的会反复叮嘱；“人家帮侬介绍男朋友，要问问清爽，伊是啥地方人？”言下之意，如果是苏北人，最好不要交往，因为，苏北人家普遍贫寒。

 

图说：长宁路三角场地段旧貌。来源/区地名办

 

图说：90年代末娄山关路辟通至长宁路，当年的照相馆正好在路口位置。

　　改革开放前上海人均居住面积4.3平方米,是全国“倒数第一”。民间素有“一间房子半个娘子”之说，可见上海住房之紧张。棚户旧里人家说起当年居住窘迫状况，家家都有一段辛酸史。仅举一例。笔者当年在安徽的一位插兄，家住长宁支路菜场边上的小弄堂里。他家住阁楼，楼下另一家，楼下留出小半间作为楼上楼下公用面积。阁楼靠屋檐处直不起身。他的哥嫂结婚后，用一条布帘子隔开，让老娘住在直不起身的屋檐处。插兄探亲回家，等楼下邻居入睡后，才能在走道里搭铺。天不亮赶紧卷铺盖，否则影响楼下人家倒马桶、买小菜进出。更让人心寒的事在后头，上世纪90年代初，上海出台知青子女户籍可以回沪的政策。他的哥嫂死活不愿做监护人，如要做，有个前提条件，让弟弟签下承诺书，答应将来动拆迁，侄儿没有名份，结果兄弟反目。大姐看不下去，拉了小弟一把，让侄儿的户籍迁到姑妈家。

 

图说：秀水路旧貌，今改为长宁支路（华阳路至江苏路段）。来源/区地名办

 

图说：长宁支路西端（原秀水路）新貌。

 

图说：80年代长宁路范更浪西段，简称“范西”，棚户人家违章搭建占据了人行道。来源/区地名办

 

图说：同一地段30年后新貌。图片中的那个路口系康宁路与长宁路交汇处，左为“范西”，右为“范东”。

　　“365”旧改消除成片棚户简屋

　　1998年，市政府提出“用3至5年的时间改造上海365万平方米成片危棚简屋”的目标，简称“365”旧改。前文所叙的“三湾一弄”也是在“365”之列。长宁区把落实“365”的重点投向了周家桥地区，因为经过前20年的旧区改造,区境内除周家桥地区外，已无连片棚户区了。长宁区已从1979年的40万平方米的棚户简屋缩减至1992年的3.2万平方米,主要集中在周家桥地区。市、区两级政府，提出了旧改新思路、新办法。简单地说，就是利用上海城市土地级差，用市场化手段进行土地置换的开发建设，用土地级差获取的资金建设动迁安置房，以彻底解决广大生活在棚户旧里居民的住房难和城市更新的问题。

　　以周家桥街道为例，截至2004年，前后拆除危棚简屋地块22个，动迁居民18600余户，5万余人，新建居民区16个，入住居民22360户，55848人，5年几乎换了一茬居民。

 

图说：80年代周家桥杨家宅旧貌。来源/区地名办

 

图说：80年代周家桥顾家弄旧貌。来源/区地名办

 

图说：建在杨家宅和顾家弄地块上的春天花园小区。

 

图说：始于1998年的“365”旧改让周家桥从“下只角”跃升为“高大上”。

　　1996年之前住房商品化尚未施行，当时的旧改基本是市、区系统单位拆旧建新，造分配职工的福利房。其中面积最大的一块是在咱的天山路街道（小部分在周家桥街道范围），即中山西路464弄地块，东起中山西路，南沿玉屏南路，西至遵义路，北临长宁路，占地12公顷。这块号称“皖北西村”的棚户区（解放前安徽难民聚居地），是棚户、旧里和工厂的混杂地区。1978年，市城市规划设计院对464弄地块作了改造规划，列位住宅小区。1979年起，先后由区住宅办在玉屏南路、长宁路建多层和高层住宅楼。市二轻局关闭了星火冶炼厂，也建起多、高层住宅。地块内中科院研究所和第七机械工业部711所两家企业的钢材建材仓库迁走，上海玻璃瓶八厂也外迁。这一地块在80年代建起高层8幢、多层60余幢，总建筑面积10万平方米。

 

图说：中山西路464弄地块内的李家宅位于遵义路东侧。来源/区地名办

 

图说：464弄地块东至中山西路，西至遵义路，南抵玉屏南路，北临长宁路，该地块旧改从1982年至1989年。图为该地块现状全貌，摄影站位长宁路1447号“遵义东大楼”楼顶向南俯瞰。

　　另一块比较有名的是宣化路上的孙家宅地块。孙家宅地块内有2000多户居民,大小单位35家，占地6.6公顷。地块东到安西路、南至安化路、西临定西路、北靠宣化路。被市建委列为旧改基地。采取分批动迁、建设，首批建宁大厦（24层）、长乐大厦（18层），总建筑面积2.6万平方米;第二批3幢商住两用大厦，总建筑面积4万平方米，起名富都花园。

　　这两地块14万平方米住宅的崛起，按户均50平方米计算，可解决2800户职工的住房，有效缓解了当年的“住房难”。

 

图说：孙家宅地块上建起的商住楼，图为宣化路上的富都花园。

　　“阳光动迁”让动迁不再“第一难”

　　上世纪90年代，动拆迁被视为“天下第一难”。怎么不难？谁不想在动拆迁中获取利益最大化。说穿了就是动迁方与被动迁方之间的利益博弈。被动迁方往往吃准动迁方急于开工的心理，不达目的不签约，成为“钉子户”也在所不惜。又应了一句俗语：会哭的孩子有奶吃。于是，动迁户中流传：并（拖）下去总归会有好结果。就是这一现象的存在，造成有些基地“翻烧饼”。典型的是曹家渡（今曹家渡金廷88广场）地块动迁长达10余年，换了三个开发商。前一个开发单位勒得很紧，接手的开发商急于开工放宽补偿，造成前后不一致，已搬离的动迁户集体上访。

 

图说：曹家渡88金廷广场，当年动迁长达十年之久，图为长宁支路一侧。

　　吃一堑长一智。有关部门总结经验教训，采取顶层设计，彻底杜绝过去那种不透明，甚至暗箱操作的动迁方法。出台新政称之为“阳光动迁”。其核心内容是“征询制”。在地块改造前，开展两轮征询，第一轮是动迁意愿征询，解决“愿不愿改造”的问题。如果同意率超过90％，就启动动迁。第二轮是动迁方案征询，解决“如何改造”的问题。动迁公司公示拆迁安置方案，街道、居委、居民代表全程参与方案制定过程。经多方协商确定最终拆迁安置方案后，通过签订含附加生效条件的拆迁补偿安置协议方式进行征询。第二次征询比例不低于80％；如果达不到预定比例，所签协议无效，本地块若干时间内暂缓动迁。

 

图说：2013年启动的天山路680弄旧改地块房屋征收实施“阳光动迁”新政。

　　“阳光动迁”新政中，被征收房屋的评估机构也是由地块内动迁户投票产生。

图说：680弄地块投选评估事务所场面  来源/天支居委会

　　“阳光动迁”中两轮征询必须分别达到90%和80%，签约才能生效。

图说：680弄基地签约生效时的喜庆场景 来源/天支居委会

图说：680弄地块拆平后作为临时停车场，等待土地“招拍挂”后开发建设。

　　“阳光动迁”还有一个人性化的安置方案，即“数砖头”加“托底保障”的安置方案。所谓“数砖头”，即以被拆除房屋原有面积为补偿依据，按被拆房屋的房地产市场评估单价再加一定的价格补贴，同时给予一定的套型补贴。专家们认为：“数砖头”，拆一还一，充分维护了被拆迁居民的物权。所谓“套型托底”，即对按房屋面积进行补偿安置后仍有困难的居民还进行住房保障托底，通过住房保障的途径确保居者有其屋。

　　动迁过程的全公开，动迁速度普遍加快。新政一出台，上海各区的旧改土地收储的动迁速度屡创新高。2014年12月19日，长宁区115街坊（仙霞路娄山关路转角西侧）旧改土地征收创上海动迁速度“新高”。410证动迁户11月15日中午启动签约，至12月19日签约率达98.54%，签约户中386户已搬迁，搬迁率达95.37%。充分彰显“阳光动迁”的魅力。

 

图说：2014年12月启动土地征收的115街坊（娄山关路仙霞路口）拆平后现状。该地块当时创本市动拆迁速度新纪录。

　　结语： 2018年国庆期间，上海展览中心举办“勇立潮头——上海庆祝改革开放四十周年主题展”。笔者站在“‘下只角’的蜕变”展板前，久久不愿离去，那些只能在梦里搜寻的棚户区场景，在展览版面上重现。

　　撰写此文时，笔者搜寻了有关资料：上海1949年的人均居住面积3.9平方米，30年后的1979年为4.3平方米，30年人均增长仅0.4平方米；1990年，人均6.6平方米；2000年人均11.8平方米；至2017年末，上海城镇居民人均住房建筑面积36.7平方米，居民住宅成套率达97.3%，和改革初的1979年相比增长了8.5倍。

　　常言道：数字里面有政治。无须赘言，数字已告诉人们一切。

　　注：本文配图除署名外，均姚志康拍摄。

作者：姚志康

本图文由长宁天山公众号授权刊登

图文来源：长宁天山（微信号：CN_tianshan）

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