海外客涌入美国买房：需防隐形陷阱

　　全美房产经纪人协会（NAR）近日发布最新海外人士在美购房年度报告，覆盖了2016年4月到2017年3月的数据。在这一时间段内，外国买家在美国购房的成交总额达到1530亿美元，较上年度上涨了49%。另外，外国买家的购房成交额，在美国整体房产成交额中的比例达到10%，也创历史新高。其间，中国人购买美国住宅房产的总金额达到317亿美元，连续第四年占据各国买家在美购房金额的首位。

业内人士分析认为，海外置业并非适合所有人，需要谨慎考虑。事实上，国外买房诸多风险不得不防。不了解行业、不了解当地政策、语言能力不足、海外维权困难等现象往往使海外买房客蒙受重大损失。

海外买家来美购房

全美房产经纪人协会报告显示，除了中国之外，在美购房最多的海外买家来源国分别为：加拿大、英国、墨西哥和印度。虽然中国买家在交易总额上连续四年位居首位，但报告指出，2016到2017年间增长最快的是加拿大买家，从上一年度的89亿美元直接上涨到190亿美元。

在购房房价方面，海外买家在美购房的平均价格是53.7万美元，较上年度上涨了9%，远高于美国成屋的销售均价27.7万美元。大约有10％的海外买家购房价格超过100万美元。在购房付款方式上，44%的外国买家在美购房都选择全额现金付款，这一比例，在不在美国居住的外国买家中更高，达到72%。在购买地域方面，近一半的海外买家购房集中在三个区域：佛罗里达州、加利福尼亚州以及得克萨斯州。超过37%的中国买家选择加州，主要原因是华人移民加州的历史悠久。

报告还指出，中国买家购房的主要目的是私人住房（39%），住宅投资占比则为21%。中国买家购买最多的美国房产类型是独门独户住宅（67%），其他还包括联排别墅和共管式公寓。

“偏远地区”受欢迎

七月初一个周末，美国洛杉矶华人房地产经纪人傅伟（化名）一边用手机拍着当地一个楼盘售楼处人潮涌动的场景，一边跟国内的朋友视频通话。当天，该楼盘推出的10多套房子全部售出。傅伟拍摄的这家新楼盘位于洛杉矶东区的奇诺市，离洛杉矶市中心大约60多公里。在不少当地人眼中，奇诺市很久以来都属于南加州的“偏远地区”，从区域划分上来看甚至不属于洛杉矶郡。即便如此，随着南加州房地产市场的持续趋热，名不见经传的奇诺市由于不断推出低价新楼盘，受到买家追捧。

奇诺市在上世纪90年代基本是个被农场包围的城市，辖区内大大小小的养牛场星罗棋布。如今，随着房产市场趋热，不断有农场主将农场出售，转投他途。记者在位于奇诺市安大略农场路附近的一个楼盘看到，全新的小区正好被几个农场包围，尽管崭新的别墅相当亮眼，绿化也不错，但空气中弥漫的牛粪味却让人相当不适。

长期研究奇诺市房产市场的华裔经纪人杨阳（化名）说，奇诺市的楼盘总体价位在40万到80万美元之间，相比南加州传统的华人高档聚集区圣马力诺、亚凯迪亚、尔湾市，价格几乎只有三分之一。“对于投资客来说，这是个很诱人的价格空间。”

外汇新政引发关注

在洛杉矶从事房产经纪工作已经十年的傅伟说，南加州几个华人聚集区的房产价格，最近5年几乎涨了七八成，这在一向价格稳定的美国房产市场可谓极为罕见。“像圣马力诺、亚凯迪亚这样学区好的城市，几乎市场上每出现一套房子，都会引来好几家甚至十几家客户的报价抢购。”良好的公立学校资源，成了推动房价上涨的一大动力。

来自昆明的新移民张萍7年前移民洛杉矶，在圣马力诺市买了一栋居住面积220米平方的独栋别墅，花费120万美元。7年之后，儿女都考上了美国著名高校，张萍今年6月将房子挂牌，很快就有十几个买家报价，最后她以205万美元出手。而房子的下一个主人，也是为了子女到美国读书的中国人。

从今年7月1日起，中国国内实施新的外汇政策，个人单次购汇额度和单日汇款额度有了限制，在购汇用途中明确规定不能用于境外购房。对于这个“外汇新政”是否会影响南加州房地产市场，多名当地房产经纪人表示，具体效果还需观察，而一些美国金融机构和贷款公司都趁机推出了针对外国人的买房贷款金融服务，只是贷款利率较美国本土居民高出一截。

相比之下，南加州多家华人建筑开发商却已经感受到了外汇新政带来的“蝴蝶效应”。在房产市场最为活跃的亚凯迪亚市，从2013年至今，大大小小的开发商用低价买入老旧房屋，然后推倒重建的方式，推出了一大批款式多样、造型奢华的豪宅，专门面向国内客户。不过，由于外汇从境内汇出越来越难，导致不少已经进入交易所交易的房子最后都只能取消买卖。

“亚凯迪亚300万美元以上的大豪宅，现在大多在降价出售。”在该市居住了20多年的房产经纪人阿玲（化名）最近一直在寻找中国客户。不过，虽然不少豪宅价格一降再降，但依然少有人问津。“受到国内政策的影响，导致整个市场变化很大，这是很多人始料未及的。”面对房产市场投资过热的现象，亚凯迪亚市市议会决定，从今年开始将严格审批类似旧房改造申请。

在美买房有“陷阱”

美国房地产市场近几年持续趋热，吸引了包括国人在内的许多国家买家关注的目光。不过，对于想到美国投资房产的人士而言，中美房产市场差异较大，有不少“隐形陷阱”仍需注意。一旦选择不慎，随时可能赔了夫人又折兵。

据亚凯迪亚市资深房产中介阿玲介绍，美国房产市场透明度很高，二手房信息在网上都是公开的。不过，仍会有一些无良中介，利用国人不熟悉美国情况，用一些坑蒙拐骗的招数“杀生”。比如，在美国房屋买卖，佣金都是由卖方支付。只有遇到相当复杂或看房成本过高的买卖，买方才有可能额外支付费用给买方经纪人。而一些中介就会向买方索要中介费，这在国内看似很平常，但在美国，却是不合情理的。

此外，美国学区房价格昂贵，但学区划分并非纯粹和该市的行政划分完全吻合。经常有邮政编码和地址属于A市，但其学区却属于相邻的B市的状况发生。以亚凯迪亚市为例，其学区房价格几乎比地址同属于该市，但学区却划给临近的艾尔蒙地市的房子贵两倍。一些国内买家如果以为买了亚凯迪亚市地址的房子，就想当然拥有了入读该市优质学区的资格，那只能自认倒霉。

对于国内有意来美购房的买家来说，换汇是一个无法回避的问题。在如今越来越严格的外汇管控下，一些旁门左道也应运而生。不少骗子公司打着“无抵押换汇”、“高额度”、“安全保密”的幌子，从事地下换汇勾当，吸引了不少人的注意。但美国专业律师提醒，如果通过这些没有任何安全保障的公司汇款，不仅被骗的风险很高，就算换汇成功，也可能触犯美国相关法律，导致资金进入美国后被查。

更有甚者，一些在美投资移民项目喊出“50万美元购房获美国绿卡”这样的噱头来吸引客户。事实上，这种说法完全是一厢情愿。目前，美国推行的EB-5投资移民法案明确规定，经过政府审批的EB-5区域中心可以招募投资人，投资人需要投资50万美元，创立一个项目，只要产生了政府规定的10人以上就业人数并运作正常两年以上，就能申请绿卡。但这与直接购买美国房地产没有任何关联，美国没有任何法律称购买房地产就可以移民。

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　　除了房费之外还有隐形费用    

在美国买房，除了房费要付，还有很多隐性费用。首当其中的就是房产税。美国房产税也称为“物业税”或简称为地税。税率由各个州政府决定的。一般实际所需缴纳的税额在1%至3%，其中学区税最高，占地税的60%以上。

还有房屋保险费用。在房屋受到火灾、洪水等意外事故而导致受损，如果房主购买了房屋保险，一般能获得20万美元的保费，每年500美元。如果是商用房，该保险还可以保护租金损失。

其次是小区费和物业费。根据小区不同的服务，大概每月在150至300美元不等。物业费，一般是单元房的公共设施，一般每月在300至500美元之间。

最后还涉及出租管理费，毕竟很多人美国买房都是为了出租，如果买房是用来出租，一般是由管理公司管理。管理费的计算方式为：8%至19%的租价+第一个月的租金。如果是大型公寓，管理费则会少很多。

　　不少美国人倾向于租房    

　　皮尤研究中心日前分析发现，越来越多美国人倾向于选择租房，达到近50年来最高值。根据美国人口调查局的房地产数据，2006年至2016年间，美国新增家庭760万，但其中选择购买房屋的家庭相对较少，而选择租房的家庭比例大幅增加，其份额从2006年的31.2％上升到2016年的36.6％。这一数字已非常接近1965年达到的最高点37％。

然而，更多美国人选择租房居住并非因为不愿意购置房屋。有72％的租客表示愿意在未来选择买房，65％的租客表示他们是由于生活环境而被迫选择租房。绝大多数租房者表示，是由于经济原因而选择租房。另一方面，美国待售房产不足的情况日益严重。美国房地产经纪人协会表示，美国6月现有房屋销售额同比下滑1.8％，主要归因于价格上涨、待售房屋数量减少。《洛杉矶时报》指出，待售房产的短缺导致价格持续上涨，并超过工资涨幅，使得美国民众更难购置房产。